Registro de Instituição de Condomínio Edilício (mais de 6 unidades e/ou 3 pavimentos)

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Resumo do documento

DOCUMENTOS:
1. Via original de Escritura Pública ou Instrumento Particular de Instituição de Condomínio Edilício, em uma via, que poderá ser por instrumento público ou particular, subscrito(a) por todos os proprietários e cônjuges, quando for o caso, que preencha os seguintes requisitos:
  1. Se feito(a) de forma impressa, assinatura(s) em todas as páginas e firma(s) reconhecida(s) ao final deste (dispensada(s) esta(s), se assinado nesta Serventia); OU, se de forma eletrônica, arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI;
    1. ONDE OBTER: Modelos de requerimentos disponíveis em: https://registrodeimoveisonline.com.br/docs-categoria/requerimentos/; para reconhecimento de firma presencial, procurar Tabelionato de Notas de livre escolha das partes (consultar lista em https://www.notariado.org.br/tabelionatos-do-brasil/); utilizar certificado ICP-Brasil ou uma das assinaturas da LSEC-RI, a saber: para assinatura eletrônica notarizada (reconhecimento de firma eletrônico), acessar https://www.e-notariado.org.br/customer/e-not-sign; para assinatura com Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil – IdRC, acessar assinatura.registrocivil.org.br; para assinatura eletrônica gratuita, utilizar Plataforma Gov.br (https://www.gov.br/pt-br/servicos/assinatura-eletronica), mediante reconhecimento facial ou certificado digital de níveis prata ou ouro;
    2. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 208, § 1º, 285, I, e 329-A do Provimento n.º 149/CNJ/2023; Instrução Técnica de Normalização n.º 002/ONR/2024; Arts. 130, parágrafo único, e 1.182, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  2. Qualificação completa dos proprietários:
    1. Se pessoas físicas, nome, nacionalidade, estado civil, profissão, número do documento de identidade oficial, número do CPF e endereço tanto dos proprietários quanto de seus cônjuges, se houver, e, nesse caso, regime de bens e data do casamento;
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Art.1.039, § 1º, I, a, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    2. Se pessoa jurídica, o requerimento deverá estar instruído com o contrato social, original ou cópia autenticada, devidamente registrado na Junta Comercial ou no Ofício de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, juntamente com certidão atualizada dos atos constitutivos, por meio dos quais se verificará a capacidade dos signatários do requerimento;
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Art.1.039, § 1º, I, b, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  3. Quanto ao terreno, a descrição completa de acordo com o registro respectivo;
    1. FUNDAMENTO LEGAL: Art.1.039, § 1º, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  4. Quanto à origem e disponibilidade, a indicação do registro imobiliário correspondente e declaração da existência ou não de ônus ou gravames;
    1. FUNDAMENTO LEGAL: Art.1.039, § 1º, III, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  5. Quanto à caracterização do prédio a ser construído, a descrição da construção que se pretende registrar, finalidade das unidades (comercial, residencial ou mista), número de pavimentos, área total do empreendimento, áreas de uso comum e de uso privativo, endereço, etc.;
    1. FUNDAMENTO LEGAL: Art.1.039, § 1º, IV, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  6. Quanto às unidades autônomas, descrição que compreenda as informações contidas no quadro IV-B da NBR: a) designação da unidade (se apartamento, loja, vaga de garagem, etc.); b) área privativa (principal); c) outras áreas privativas (acessórias); d) área privativa total; e) área de uso comum; f) área real total; g) coeficiente de proporcionalidade ou fração ideal; h) vagas de garagens, com respectivo número e correspondência a cada unidade (quando acessórias); i) discriminação da área de terreno de uso exclusivo, se for o caso, com a utilização do quadro IV-B.1 da NBR;
    1. FUNDAMENTO LEGAL: Art.1.039, § 1º, V, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  7. Quanto às áreas de uso comum, área coberta ou descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo que pode ser utilizada em comum por todos ou por parte dos titulares de direito sobre as unidades autônomas;
    1. FUNDAMENTO LEGAL: Art.1.039, § 1º, VI, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  8. Quanto à garagem, declaração indicando sua área, número e tipo de veículos que comporta e a forma de utilização de seu espaço;
    1. FUNDAMENTO LEGAL: Art.1.039, § 1º, VII, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  9. Ainda quanto à garagem, sua caracterização segundo a NBR, que define as vagas de garagem como áreas destinadas ao estacionamento de veículo automotor, da seguinte forma:
    1. Área de vaga de garagem vinculada à unidade autônoma, assim considerada a área coberta ou descoberta de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetônico e vinculada à área privativa principal da unidade autônoma por direito de propriedade, sem atribuição de fração ideal específica no terreno e partes comuns do edifício, podendo ser identificada como unidade acessória;
    2. Área de vaga de garagem como unidade autônoma, assim considerada a área coberta ou descoberta de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetônico, com acesso que independe da ocupação das demais vagas consideradas unidades autônomas ou de uso comum e indeterminado, que será identificada como unidade autônoma, com fração ideal própria no terreno e partes comuns do edifício;
    3. Área de vaga de garagem de uso comum e indeterminado, assim considerada a área coberta ou descoberta de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto tão somente para efeito de quantificação e disponibilidade e que pertence à área de uso comum do empreendimento;
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo1.039, § 1º, VIII, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  10. Quanto ao custo do empreendimento, a soma do valor da construção (quadro III da NBR 12.721/2006 atualizado) mais o valor do terreno (que será calculado pelo valor real de mercado e o de cada construção com base nos custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores, conforme artigo 54, da Lei n.º 4.591/64, sob pena de instauração de procedimento de arbitramento, conforme artigo 135 do Provimento Conjunto n.º 93/2020);
    1. FUNDAMENTO LEGAL: Art.1.039, § 1º, IX, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  11. Quanto ao custo de cada unidade, o resultado que será obtido com a multiplicação do custo total do empreendimento pela fração ideal da unidade;
    1. FUNDAMENTO LEGAL: Art.1.039, § 1º, X, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
2. Projeto arquitetônico de construção, assinado pelo(s) proprietário(s) e devidamente aprovado pelas autoridades competentes (Prefeitura Municipal), que contenha, se feito(a) de forma impressa, assinatura(s) em todas as páginas e firma(s) reconhecida(s) ao final deste (dispensada(s) esta(s), se assinado nesta Serventia); OU, se de forma eletrônica, arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI ou em arquivo PDF/A simples, quando a autenticidade puder ser confirmada pelo oficial de registro de imóveis no site do órgão de origem;
  1. PORQUÊ: É documento exigido para o registro da Instituição de Condomínio, devendo acompanhar o memorial de instituição;
  2. ONDE OBTER: Contratar profissional habilitado, o qual deve apresentar prova de Anotação de Responsabilidade Técnica – ART no competente Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT no competente Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU ou Termo de Responsabilidade Técnica (TRT) no Conselho Federal dos Técnicos Industriais – CFT; para reconhecimento de firma presencial, procurar Tabelionato de Notas de livre escolha das partes (consultar lista em https://www.notariado.org.br/tabelionatos-do-brasil/); utilizar certificado ICP-Brasil ou uma das assinaturas da LSEC-RI, a saber: para assinatura eletrônica notarizada (reconhecimento de firma eletrônico), acessar https://www.e-notariado.org.br/customer/e-not-sign; para assinatura com Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil – IdRC, acessar assinatura.registrocivil.org.br; para assinatura eletrônica gratuita, utilizar Plataforma Gov.br (https://www.gov.br/pt-br/servicos/assinatura-eletronica), mediante reconhecimento facial ou certificado digital de níveis prata ou ouro;
  3. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 208, § 1º, 285, I, e 329-A do Provimento n.º 149/CNJ/2023; Instrução Técnica de Normalização n.º 002/ONR/2024; Arts. 130, parágrafo único, e 1.182, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Art.1.039, II e § 4º do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
3. Anotação de Responsabilidade Técnica – ART ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT referente ao Projeto Arquitetônico supra, que contenha: (i) prova de quitação; (ii) identificação do tipo de serviço técnico, do proprietário e do(s) imóvel(is), com a área deste(s); e (iii) todos os campos preenchidos;
  1. PORQUÊ: Obrigatoriedade de ART ou RRT para comprovar responsabilidade técnica de profissional contratado para elaborar os serviços;
  2. ONDE OBTER: Com o responsável técnico contratado para prestação dos serviços;
  3. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 1º e 3º da Lei n.º 5.194/66; Art. 1º da Lei n.º 6.496/77; Art. 45 da Lei n.º 12.378/2010;
4. Folha preliminar e os quadros I, II, III, IV-A, IV-B (ou quadro IV-B.1, se for o caso) e V da NBR 12.721/2006, subscritos por um ou mais proprietários e pelo profissional responsável pelos cálculos, que contenha, se feito(a)(s) de forma impressa, assinatura(s) em todas as páginas e firma(s) reconhecida(s) ao final deste (dispensada(s) esta(s), se assinado nesta Serventia); OU, se, de forma eletrônica, arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI; observar que: os valores dos Quadros III e IV-A, bem como os indicados na Instituição de Condomínio, devem ser baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores, conforme artigo 54, da Lei n.º 4.591/64; se houver atualização nos Quadros da NBR 12.721/2006 dos valores do custo do empreendimento, do custo de cada unidade e das construções, atualizar também os respectivos valores indicados no memorial de instituição de condomínio, bem como o custo de construção de cada unidade no requerimento para averbação de construção;
  1. PORQUÊ: É documento exigido para o registro da Instituição de Condomínio, devendo acompanhar o memorial de instituição;
  2. ONDE OBTER: Contratar profissional habilitado, o qual deve apresentar prova de Anotação de Responsabilidade Técnica – ART no competente Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT no competente Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU ou Termo de Responsabilidade Técnica (TRT) no Conselho Federal dos Técnicos Industriais – CFT; para reconhecimento de firma presencial, procurar Tabelionato de Notas de livre escolha das partes (consultar lista em https://www.notariado.org.br/tabelionatos-do-brasil/); utilizar certificado ICP-Brasil ou uma das assinaturas da LSEC-RI, a saber: para assinatura eletrônica notarizada (reconhecimento de firma eletrônico), acessar https://www.e-notariado.org.br/customer/e-not-sign; para assinatura com Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil – IdRC, acessar assinatura.registrocivil.org.br; para assinatura eletrônica gratuita, utilizar Plataforma Gov.br (https://www.gov.br/pt-br/servicos/assinatura-eletronica), mediante reconhecimento facial ou certificado digital de níveis prata ou ouro;
  3. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 208, § 1º, 285, I, e 329-A do Provimento n.º 149/CNJ/2023; Instrução Técnica de Normalização n.º 002/ONR/2024; Arts. 130, parágrafo único, e 1.182, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;Arts.1.039, III e § 4º, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
5. Anotação de Responsabilidade Técnica – ART ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT, relativamente aos cálculos e os correspondentes comprovantes de pagamento, quando a anotação o exigir, que contenha: (i) prova de quitação; (ii) identificação do tipo de serviço técnico, do proprietário e do(s) imóvel(is), com a área deste(s); e (iii) todos os campos preenchidos;
  1. PORQUÊ: Obrigatoriedade de ART ou RRT para comprovar responsabilidade técnica de profissional contratado para elaborar os serviços;
  2. ONDE OBTER: Com o responsável técnico contratado para prestação dos serviços;
  3. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 1º e 3º da Lei n.º 5.194/66; Art. 1º da Lei n.º 6.496/77; Art. 45 da Lei n.º 12.378/2010; Art. 1.039, IV, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
6. Se o empreendimento ainda estiver em construção:
  1. Via original ou cópia autenticada de alvará de construção em vigor para o empreendimento;
    1. PORQUÊ: É documento exigido se o empreendimento ainda estiver em fase de construção;
    2. ONDE OBTER: Prefeitura Municipal do local do imóvel; para verificar onde obter documentos por Comarca, acessar https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/ondeobter/;
    3. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.039, V e § 4º, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  2. Se o empreendedor NÃO objetivar vender as unidades na planta,Declaração subscrita pelo(s) proprietário(s) de que não farão oferta pública das unidades até que elas obtenham, cada uma, seu respectivo “habite-se”, devidamente averbado no Ofício de Registro de Imóveis, ficando cientificados de que a venda, promessa ou cessão de direitos antes da conclusão da obra só poderá ser feita mediante arquivamento dos documentos previstos no art. 32 da Lei n.º 4.591/64 na serventia, que contenha, se feito(a) de forma impressa, assinatura(s) em todas as páginas e firma(s) reconhecida(s) ao final deste (dispensada(s) esta(s), se assinado nesta Serventia); OU, se de forma eletrônica, arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI;
    1. PORQUÊ: É documento exigido se o empreendimento ainda estiver em fase de construção;
    2. ONDE OBTER: Modelos de requerimentos disponíveis em: https://registrodeimoveisonline.com.br/docs-categoria/requerimentos/; para reconhecimento de firma presencial, procurar Tabelionato de Notas de livre escolha das partes (consultar lista em https://www.notariado.org.br/tabelionatos-do-brasil/); utilizar certificado ICP-Brasil ou uma das assinaturas da LSEC-RI, a saber: para assinatura eletrônica notarizada (reconhecimento de firma eletrônico), acessar https://www.e-notariado.org.br/customer/e-not-sign; para assinatura com Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil – IdRC, acessar assinatura.registrocivil.org.br; para assinatura eletrônica gratuita, utilizar Plataforma Gov.br (https://www.gov.br/pt-br/servicos/assinatura-eletronica), mediante reconhecimento facial ou certificado digital de níveis prata ou ouro;
    3. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 208, § 1º, 285, I, e 329-A do Provimento n.º 149/CNJ/2023; Instrução Técnica de Normalização n.º 002/ONR/2024; Arts. 130, parágrafo único, e 1.182, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Artigo 1.039, §§2º e 3º do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  3. Se o empreendedor objetivar vender as unidades na planta, documentos para o registro de incorporação imobiliária previstos no art. 32 da Lei n.º 4.591/64 e nos artigos 1.056 e ss do Provimento Conjunto n.º 93/2020, e, facultativamente, requerimento para averbação de patrimônio de afetação, conforme artigo 31-A da Lei n.º 4.591/1964 e 1.068 e ss do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    1. ONDE OBTER: Lista de documentos disponíveis em https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/registro-de-incorporacao-imobiliaria-lei-n-o-4-591-64/.
    2. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 31-A e 32 da Lei n.º 4.591/64; Arts. 1.056 e ss, 1.068 e ss, 1.090, § 2º, c/c 1.039, §§ 2º e 3º, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
7. Se INSTRUMENTO PARTICULAR, documentos complementares quanto às PESSOAS exigidos pelo art. 877, § 1º, do Provimento Conjunto n.º 93/2020, cuja lista está disponível em https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/documentos-complementares-para-registro-de-instrumento-particular/;
8. Documentos para registro da Convenção de Condomínio, no Livro 3 – Registro Auxiliar, cuja lista está disponível em https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/registro-de-convencao-de-condominio-edilicio-de-lotes-ou-em-multipropriedade/;
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.049, § 1º, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
9. Se o empreendimento já estiver construído, documentos para averbação da Construção, Baixa e Habite-se, cuja lista está disponível em https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/averbacao-de-construcao-baixa-e-habite-se-e-cnd/;
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.040 do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
10. ATENÇÃO! A depender da Matrícula / Transcrição / Registro Auxiliar, do caso concreto e dos documentos apresentados, podem ser necessários outros documentos, o que será indicado em Nota de Exigências emitida após a Prenotação ou formalização de Pedido de Exame e Cálculo (PEC).
ATOS PRATICADOS:
1. Prenotação – item 7 da Tabela 4;
2. Matrícula mãe
  1. R Instituição de Condomínio – item 13 da Tabela 4;
  2. AV Convenção de Condomínio – item 1, e, da Tabela 4;
  3. AV Transferência de Matrículas – item 1, e, da Tabela 4
3. Livro 3 – RA
  1. Registro Auxiliar da Convenção de Condomínio – item 5, c.1 e c.2, da Tabela 4;
4. Matrículas filhas
  1. AM Abertura de Matrícula para cada nova unidade autônoma – item 4, a, da Tabela 4;
  2. AV Convenção de Condomínio – item 1, e, da Tabela 4;
  3. AV Designação Cadastral, se houver – item 1, e, da Tabela 4;
5. Arquivamento(s) – item 1 da Tabela 8;
6. Certidão(ões) de Inteiro Teor – item 4, a, da Tabela 8.
7. ATENÇÃO! Para saber os valores, consulte as Tabelas de Emolumentos vigentes em Minas Gerais em: https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/tabela-de-emolumentos/.
8. ATENÇÃO! Será feito um Protocolo para cada título apresentado, a exemplo de: Instituição de Condomínio, Convenção de Condomínio, Incorporação Imobiliária, Patrimônio de Afetação, Construção, Baixa e Habite-se.