Em que situações o Instrumento Particular referente à criação e transmissão de direitos reais poderá ser registrado no CRI?

Os negócios jurídicos de criação e transmissão de direitos reais poderão ser formalizados por instrumento particular, nas seguintes situações:

Instrumento particulares feitos por quaisquer pessoas, desde que o valor do imóvel não seja superior a 30 salários mínimos (artigo 108 do Código Civil), com firmas reconhecidas das partes e testemunhas, atendidas as formalidades da Lei n.º 7.433/85 e do artigo 877 do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
Instrumentos particulares que formalizem negócios jurídicos preliminares, tais como a promessa de compra e venda, prescindem do atendimento à forma e podem ser feitos por instrumento particular (CC. Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.);
- “Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação”, conforme o artigo 26, § 6º, da Lei n.º 6.766/79; assim, desde que formalizados conforme o contrato padrão e as formalidades da Lei n.º 6.766/79, e com firmas reconhecidas, o próprio compromisso de compra e venda (além de cessões e promessas de cessão deles derivados), desde que acompanhado de quitação válida, vale como título para registro aquisitivo (ou seja, substitui a lavratura de Escritura de Compra e Venda definitiva);
Instrumentos particulares, com caráter de escritura pública, feitos por instituições integrantes do Sistema Financeiro de Habitação – SFH (Provimento Conjunto n.º 93/2020. Art. 861. § 1º Para os fins do inciso II deste artigo, integram o SFH, nos termos do art. 8º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, que “institui a correção monetária nos contratos imobiliários de interesse social, o sistema financeiro para aquisição da casa própria, cria o Banco Nacional da Habitação – BNH e Sociedades de Crédito Imobiliário, as Letras Imobiliárias, o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo e dá outras providências”: I – os bancos múltiplos; II – os bancos comerciais; III – as caixas econômicas; IV – as sociedades de crédito imobiliário; V – as associações de poupança e empréstimo; VI – as companhias hipotecárias; VII – os órgãos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia mista em que haja participação majoritária do Poder Público, que operem no financiamento de habitações e obras conexas; VIII – as fundações, cooperativas e outras formas associativas para construção ou aquisição da casa própria sem finalidade de lucro; IX – as caixas militares; X – as entidades abertas de previdência complementar; XI – as companhias securitizadoras de crédito imobiliário; e XII – outras instituições que venham a ser consideradas pelo Conselho Monetário Nacional como integrantes do SFH), independentemente de reconhecimento de firmas e do valor do imóvel ou da operação (Lei n.º 4.380/64. Art. 61. (…). § 5º Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei.);
Instrumento particular com efeitos de escritura pública feitos por instituições integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário – SFI (as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional – CMN, outras entidades; companhias securitizadoras de créditos imobiliários) (Lei n.º 9.514/97. Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.);
Instrumentos particulares de contrato de compra e venda de imóvel por meio do Sistema de Consórcios (não inclui hipoteca ou alienação fiduciária em garantia (Lei n.º 11.795/2008. Art. 45. (…). Parágrafo único. O contrato de compra e venda de imóvel por meio do Sistema de Consórcios poderá ser celebrado por instrumento particular.);
contratos de compra e venda de imóveis da União, dentre os quais:
- art. 154 do Decreto-Lei n. 9.760/1946 (Art. 74. Os têrmos, ajustes ou contratos relativos a imóveis da União, serão lavrados na repartição local ao S. P. U. e terão, para qualquer efeito, fôrça de escritura pública. sendo isentos de publicação, para fins de seu registro pelo Tribunal de Contas. § 1º Quando as circunstâncias aconselharem, poderão os atos de que trata o presente artigo ser lavrados em repartição arrecadadora da Fazenda Nacional, situada na localidade do imóvel. § 2º Os têrmos de que trata o item I do art. 85 serão lavrados na sede da repartição a que tenha sido entregue o imóvel. § 3º São isentos de registro pelo Tribunal de Contas os têrmos e contratos celebrados para os fins previstos nos arts. 79 e 80 dêste Decreto-lei. Art. 75. Nos têrmos, ajustes e contratos relativos a imóveis, a União será representada por Procurador da Fazenda Pública que poderá, para êsse fim delegar competência a outro servidor federal. § 1º Nos têrmos de que trata o artigo 79, representará o S.P.U. o Chefe de sua repartição local, que, no interêsse do serviço, poderá para isso delegar competência a outro funcionário do Ministério da Fazenda. § 2º Os têrmos a que se refere o art. 85 serão assinados perante o Chefe da repartição interessada. Art. 154. Pago o preço total da aquisição, e cumpridas as demais obrigações assumidas, será lavrado o contrato definitivo de compra e venda. Parágrafo único. Em caso de falecimento do adquirente que tenha pago 3 (três) prestações, será dispensado o pagamento do restante da divida aos seus herdeiros, aos quais será outorgado o titulo definitivo.)
- art. 16, II, da Lei n.º 11.483/2007 (Art. 16. Na alienação dos imóveis referidos nos arts. 12, 13 e 14 desta Lei, será observado o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 13.813, de 2019) (…) II – os contratos celebrados mediante instrumento particular terão força de escritura pública;).

Note-se que, quando não houver exceção legal, é exigida escritura pública para a aquisição de imóveis pela União, Estados e Municípios. Veja-se:

Lei n.º 8.666/93. Art. 60. Os contratos e seus aditamentos serão lavrados nas repartições interessadas, as quais manterão arquivo cronológico dos seus autógrafos e registro sistemático do seu extrato, salvo os relativos a direitos reais sobre imóveis, que se formalizam por instrumento lavrado em cartório de notas, de tudo juntando-se cópia no processo que lhe deu origem.

Parágrafo único. É nulo e de nenhum efeito o contrato verbal com a Administração, salvo o de pequenas compras de pronto pagamento, assim entendidas aquelas de valor não superior a 5% (cinco por cento) do limite estabelecido no art. 23, inciso II, alínea “a” desta Lei, feitas em regime de adiantamento.

Lei n.º 14.133/2021. Art. 91. Os contratos e seus aditamentos terão forma escrita e serão juntados ao processo que tiver dado origem à contratação, divulgados e mantidos à disposição do público em sítio eletrônico oficial.

§ 1º Será admitida a manutenção em sigilo de contratos e de termos aditivos quando imprescindível à segurança da sociedade e do Estado, nos termos da legislação que regula o acesso à informação.

§ 2º Contratos relativos a direitos reais sobre imóveis serão formalizados por escritura pública lavrada em notas de tabelião, cujo teor deverá ser divulgado e mantido à disposição do público em sítio eletrônico oficial.