Como proceder quando o imóvel é registrado trocado? A permuta é a única solução?
Infelizmente, especialmente em empreendimentos ou condomínios com o mesmo proprietário de origem, é comum que o adquirente realize a vistoria e se mude para um imóvel, contudo, no título (contrato com força de escritura pública por instituição financeira ou escritura pública), conste o imóvel vizinho (imóvel da mesma numeração com outra letra ou apartamento de mesmo número, porém em outro bloco, etc.). Ou seja, houve o registro aquisitivo do imóvel errado.
Há duas soluções para este caso:
- Caso o título a ainda NÃO tenha sido registrado , deve-se obter os documentos relativos ao imóvel correto (certidão de inteiro teor atualizada, certidão de impostos relativos ao imóvel, etc.) e fazer um instrumento particular com força de escritura pública de rerratificação ou uma escritura pública de rerratificação (Tabelionato de Notas), no qual assinem novamente todos os titulares de direitos reais (transmitente / adquirente), para corrigir o imóvel objeto da compra e venda;
- Caso o título já tenha sido registrado , o transmissão foi consolidada e não é possível fazer o cancelamento; portanto, é necessário lavrar um novo título de transmissão (contrato com força de escritura pública por instituição financeira ou escritura pública), no qual assinem novamente todos os titulares de direitos reais (transmitente / adquirente) geralmente; neste caso, geralmente, o negócio jurídico é a permuta do imóvel ocupado (correto) pelo originalmente registrado erroneamente e, se for, além dos custos da lavratura da escritura pública ainda será devido novo recolhimento de ITBI de cada imóvel permutado.
No caso de necessidade de permuta de imóveis para a regularização do registro do imóvel errado, será tomar as providências a seguir
- Se imóvel financiado:
* Procurar a Instituição Financeira para obter orientações sobre a solução para o caso;
* Para a permuta, providenciar o recolhimento de ITBI de ambos dos imóveis que serão objeto da permuta, bem como todos os documentos das partes e do imóvel;
* Se necessário lavrar escritura pública:
- Procurar Tabelionato de Notas de livre escolha das partes, para a lavratura da escritura pública; no caso, há a transmissão de dois imóveis, portanto, o valor da escritura pública será de 2 atos com conteúdo financeiro, pelo item 4, b, da Tabela 1. * No Cartório de Registro de Imóveis, fazer a prenotação do título, na qual haverá a prática dos seguintes atos:
- I móvel registrado com erro , de propriedade atual da pessoa:
- AV Cancelamento do Registro da Garantia (Alienação Fiduciária em Garantia) – item 1, g, da Tabela 4, pelo valor da dívida;
- R Permuta – item 5, e, da Tabela, pelo valor de mercado do imóvel;
- Imóvel ocupado e que será registrado corretamente :
- R Permuta – item 5, e, da Tabela, pelo valor de mercado do imóvel;
- R da Garantia (Alienação Fiduciária em Garantia) – item 5, e, pelo valor da dívida / negócio jurídico;
- Se imóvel sem financiamento / registro de garantia:
* Para a permuta, providenciar o recolhimento de ITBI de ambos dos imóveis que serão objeto da permuta, bem como todos os documentos das partes e do imóvel;
* Para a lavratura da escritura pública:
- Procurar Tabelionato de Notas de livre escolha das partes, para a lavratura da escritura pública; no caso, há a transmissão de dois imóveis, portanto, o valor da escritura pública será de 2 atos com conteúdo financeiro, pelo item 4, b, da Tabela 1. * No Cartório de Registro de Imóveis, fazer a prenotação do título, na qual haverá a prática dos seguintes atos:
- I móvel registrado com erro , de propriedade atual da pessoa:
- R Permuta – item 5, e, da Tabela, pelo valor de mercado do imóvel;
- Imóvel ocupado e que será registrado corretamente :
- R Permuta – item 5, e, da Tabela, pelo valor de mercado do imóvel;
- Em qualquer caso , poderá ser necessária a prática de outros atos relativos à especialidade objetiva, subjetiva ou continuidade registra.
A depender da situação, caso haja aprovação pelo Município e mediante requerimento de todos os interessados (proprietários de ambos os imóveis), é possível que seja feita a alteração da denominação do imóvel perante o Município, com a averbação desta informação na Matrícula do Cartório de Registro de Imóveis.
Nesse caso, deve ser seguido o procedimento estabelecido pelo Município, contudo, listam-se alguns documentos que podem ser utilizados para a alteração: Requerimento para alteração de numeração dos prédios, assinado por todos os proprietários, com a solicitação da alteração das informações também no cadastro imobiliário; Projeto arquitetônico de ambos os imóveis, com a alteração da numeração dos prédios, assinados pelos proprietários e responsável técnico, acompanhado de ART ou RRT; Certidão de Inteiro Teor dos Imóveis atualizada (emitida em até 30 dias).
Após a aprovação, que será aposta no documento ou feita em certidão que contenha todas as informações, os documentos aprovados (projetos arquitetônicos, certidão(ões) de aprovação da alteração dos números dos prédios, certidões de cadastro imobiliários corrigidos, etc.) serão prenotados no Cartório de Registro de Imóveis competente, acompanhados de Requerimento, onde será feita a averbação de alteração da numeração dos prédios.
Em se tratando de imóveis de condomínio (edilício, de lotes, urbano, simples, etc.), também será necessário providenciar a rerratificação da instituição de condomínio, para a troca da denominação das unidades autônomas, o que exige a assinatura de todos os condôminos.
As situações acima são diferentes daquela em que há erro na transposição de informação do título para o registro , ou seja, naquela em que o título indica o imóvel correto e, na hora do registro, este é feito na Matrícula de outro imóvel. Neste caso, é dever do Oficial de Registro de Imóveis, com base no título que contém a informação correta, praticar os atos de saneamento para a correção do registro, sem ônus para os interessados.
Para uma orientação individualizada para o seu caso, procure o Cartório de Registro de Imóveis competente e formalize um Pedido de Exame e Cálculo (PEC).