Registro de Incorporação Imobiliária (Lei n.º 4.591/64)

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Registro de incorporação imobiliária (Lei n.º 4.591/64)

Apresentar, no Ofício de Registro de Imóveis, uma via dos seguintes documentos, em via original ou cópia autenticada, rubricados em todas as páginas, se houver assinaturas ao final, com firmas reconhecidas, ou, se feito de forma eletrônica, em arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI, organizados nesta ordem, conforme art. 1.060 do Provimento Conjunto n.º 93/2020:
1. Instrumento Particular de Memorial de Incorporação do empreendimento, feito pelo incorporador, que contenha:
  1. Se feito de forma impressa, assinatura(s) em todas páginas e firma(s) reconhecida(s) ao final deste (dispensada(s) esta(s), se assinado nesta Serventia); OU, se feito de forma eletrônica, arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI;
    1. ONDE OBTER: Modelos para Instituição de Condomínio e Incorporação Imobiliária disponíveis em https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/requerimentos-de-pessoa-fisica/; para reconhecimento de firma presencial, Tabelionato de Notas de livre escolha das partes (consultar lista em https://www.notariado.org.br/tabelionatos-do-brasil/); para assinatura eletrônica notarizada (reconhecimento de firma eletrônico), acessar https://www.e-notariado.org.br/customer/e-not-sign; para assinatura com Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil – IdRC, acessar assinatura.registrocivil.org.br; para assinatura eletrônica gratuita, utilizar Plataforma Gov.br (https://www.gov.br/pt-br/servicos/assinatura-eletronica), mediante reconhecimento facial ou certificado digital de níveis prata ou ouro;
    2. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 130, parágrafo único, e1.182, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; arts. 208, § 1º, 285, I, e 329-A do Provimento n.º 149/CNJ/2023; Anexo I da ITN n.º 002/ONR/2024; Art. 17, §§ 1º e 2º, da Lei n. 6.015/1973; Art. 38, § 2º, da Lei n.º 11.977/2009; Instrução Técnica de Normalização n.º 002/ONR/2024;
  2. Indicação da qualificação das partes, por meio de nome e qualificação do incorporador, com indicação de seu título, se não for o proprietário, atendidos ainda os seguintes requisitos:
    1. Se pessoas físicas: 1 – se os cônjuges forem os incorporadores do empreendimento, ambos deverão assinar o requerimento; 2 – se apenas um dos cônjuges for incorporador, somente este assinará o requerimento, mas, nesse caso, deverá apresentar o instrumento de mandato outorgado pelo outro cônjuge, conforme mencionado no art. 31, § 1º, c/c art. 32 da Lei n.º 4.591/1964, devendo ser observada a mesma exigência em relação aos alienantes do terreno, se não forem, ao mesmo tempo, incorporadores;
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, I, a, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    2. Se pessoa jurídica, o requerimento deverá estar instruído com cópia autenticada da última alteração contratual e com certidão simplificada da Junta Comercial ou do Ofício de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, na qual se verificará a capacidade de representação dos signatários do requerimento;
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, I, b, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  3. Declaração, de forma expressa, a qual regime está submetida a incorporação;
    1. OBSERVAÇÃO: Incluir no Memorial todas as informações para o registro da Incorporação Imobiliária, a saber: Provimento Conjunto n.º 93/2020. Art. 1.066. O registro da incorporação conterá os seguintes dados específicos: I – nome e qualificação do incorporador, com indicação de seu título, se não for o proprietário; II – denominação do edifício; III – definição sobre o prazo de carência e, quando fixado, as condições a autorizarem o incorporador a desistir do empreendimento; IV – regime de incorporação; V – custo global da construção e custos de cada unidade autônoma; VI – preço das frações ideais do terreno. § 1º É dispensada a descrição interna das unidades autônomas no memorial, no registro e na individualização.
    2. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.063 do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  4. Requerimento para registro da incorporação imobiliária e prática dos demais atos necessários;
    1. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, caput, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
2. Título de propriedade do terreno (Certidão de Inteiro Teor do registro aquisitivo do imóvel atualizada, emitida em até 30 (trinta) dias; para evitar o vencimento, com mais despesas, recomenda-se que esta Certidão seja apresentada apenas quando já não houver outras exigências), sendo aceita, também, escritura pública de promessa irrevogável e irretratável de compra e venda, de cessão de direitos ou de permuta, da qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, desde que não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais, e haja consentimento para demolição e construção devidamente registrado;
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 32, a, da Lei n.º 4.591/1964; Art. 1.059, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
3. As seguintes certidões negativas referentes aos atuais proprietários do terreno (e promitentes compradores, se houver, inclusive seus cônjuges) e aos incorporadores (em caso de pessoa jurídica, basta a apresentação das certidões referentes a pessoa jurídica, dispensada a exigência de apresentação de certidões relativas aos sócios), extraídas nos domicílios atuais do proprietário, do incorporador e na circunscrição onde se localiza o imóvel incorporado, no prazo de validade nelas indicado ou, se delas não constar, emitida em até 180 (cento e oitenta) dias:
  1. Federais:
    1. Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União, conforme as seguintes instruções: (a) – certidão do proprietário do terreno e do incorporador, sempre que forem responsáveis pela arrecadação das respectivas contribuições – pessoa jurídica ou equiparada; (b) – não sendo pessoa jurídica ou equiparada, apresentar declaração de que não é contribuinte obrigatório, na qualidade de empregador, nem a ele equiparado; (c) em caso de pessoa jurídica, basta a apresentação das certidões referentes a ela própria, dispensada a exigência de apresentação de certidões relativas aos sócios;
      1. ONDE OBTER: Pelos endereços https://solucoes.receita.fazenda.gov.br/servicos/certidaointernet/pj/emitir, para pessoa jurídica, ou https://solucoes.receita.fazenda.gov.br/servicos/certidaointernet/pf/emitir, para pessoa física;
      2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 32, b, da Lei n.º 4.591/1964; Art. 1.059, III, a, 1, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    2. Do distribuidor cível e criminal da Justiça Federal (1ª e 2ª Instâncias);
      1. ONDE OBTER: Da Justiça Federal, eletronicamente pelo endereço https://portal.trf6.jus.br/ ou https://sistemas.trf6.jus.br/certidao/#/ ou pessoalmente mediante comparecimento na sede local da Seção ou Subseção Judiciária;
      2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 32, b, da Lei n.º 4.591/1964; Art. 1.059, III, a, 2, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    3. Dos Juizados Especiais Federais (1ª e 2ª Instâncias);
      1. ONDE OBTER: Da Justiça Federal, eletronicamente pelo endereço https://portal.trf6.jus.br/ ou https://sistemas.trf6.jus.br/certidao/#/ ou pessoalmente mediante comparecimento na sede local da Seção ou Subseção Judiciária;
      2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 32, b, da Lei n.º 4.591/1964; Art. 1.059, III, a, 3, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    4. De ações trabalhistas da Justiça do Trabalho (Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região e Tribunal Superior do Trabalho);
      1. ONDE OBTER: Da Justiça do Trabalho, eletronicamente pelo endereço https://certidao.trt3.jus.br/certidao/feitosTrabalhistas/aba1.emissao.htm;jsessionid=4vrNWrkjZpw4zV4A-yLnASsZ ou pessoalmente mediante comparecimento na sede do Fórum da Justiça do Trabalho; e no TST, em https://cndt-certidao.tst.jus.br/inicio.faces;
      2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 32, b, da Lei n.º 4.591/1964; Art. 1.059, III, a, 4, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    5. As certidões positivas da Justiça Federal, da Justiça Estadual ou da Justiça do Trabalho não impedem o registro da incorporação, mas nele devem ser mencionadas;
      1. ONDE OBTER: Da Justiça Estadual, eletronicamente pelo endereço https://rupe.tjmg.jus.br/rupe/justica/publico/certidoes/criarSolicitacaoCertidao.rupe?solicitacaoPublica=true ou pessoalmente mediante comparecimento no Fórum da Comarca;
      2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.060, § 4º, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  2. Estaduais:
    1. Da Fazenda Estadual;
      1. ONDE OBTER: Na SEFAZ-MG, pelo site https://www.fazenda.mg.gov.br/empresas/certidao_debitos/;
      2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 32, b, da Lei n.º 4.591/1964; Art. 1.059, III, b, 1, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    2. Do distribuidor cível e criminal da Justiça Estadual (1ª e 2ª Instâncias);
      1. ONDE OBTER: Da Justiça Estadual, eletronicamente pelo endereço https://rupe.tjmg.jus.br/rupe/justica/publico/certidoes/criarSolicitacaoCertidao.rupe?solicitacaoPublica=true ou pessoalmente mediante comparecimento no Fórum da Comarca; da Justiça Federal, eletronicamente pelo endereço https://portal.trf6.jus.br/ ou https://sistemas.trf6.jus.br/certidao/#/ ou pessoalmente mediante comparecimento na sede local da Seção ou Subseção Judiciária;
      2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 32, b, da Lei n.º 4.591/1964; Art. 1.059, III, b, 2, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    3. Dos Juizados Especiais Estaduais (1ª e 2ª Instâncias);
      1. ONDE OBTER: Da Justiça Estadual, eletronicamente pelo endereço https://rupe.tjmg.jus.br/rupe/justica/publico/certidoes/criarSolicitacaoCertidao.rupe?solicitacaoPublica=true ou pessoalmente mediante comparecimento no Fórum da Comarca; da Justiça Federal, eletronicamente pelo endereço https://portal.trf6.jus.br/ ou https://sistemas.trf6.jus.br/certidao/#/ ou pessoalmente mediante comparecimento na sede local da Seção ou Subseção Judiciária;
      2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 32, b, da Lei n.º 4.591/1964; Art. 1.059, III, b, 3, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  3. Referente a tributos municipais diversos, com quitação plena ou total, em nome do contribuinte e do imóvel;
    1. ONDE OBTER: Prefeitura Municipal de localização do imóvel ou respectivo site;
    2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 32, b, da Lei n.º 4.591/1964; Art. 1.059, III, c, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  4. Relativamente a protesto de títulos: 1 – certidão negativa de protesto de título abrangendo 5 (cinco) anos; ou, 2 – caso haja na localidade Ofício de Registro de Distribuição, certidão negativa de distribuição; ou 3 – certidão positiva de distribuição acompanhada de certidão do Tabelionato de Protesto para o qual o título ou documento tenha sido distribuído;
    1. ONDE OBTER: Cartório de Protestos do local do imóvel e do(s) domicílio(s) dos titulares de direitos reais sobre o imóvel; OU pelo site https://www.pesquisaprotesto.com.br/;
    2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 32, b, da Lei n.º 4.591/1964; Art. 1.059, III, e, 1, 2 e 3, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
4. Certidões do imóvel:
  1. Certidão negativa de ônus reais;
    1. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 32, “b” e “c”, da Lei n.º 4.591/1964; Art. 1.059, IV, a, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  2. Certidão negativa de inscrição de ações reais e pessoais reipersecutórias do registro de imóveis;
    1. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 32, “b” e “c”, da Lei n.º 4.591/1964; Art. 1.059, IV, b, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  3. Certidão(ões) de inteiro teor da(s) Matrícula(s), nos termos do art. 32, “c”, da Lei n.º 4.591, de 1964, abrangendo os últimos 20 (vinte) anos;
    1. ONDE OBTER: Cartório de Registro de Imóveis competente (consultar em https://corimg.org/cartorios/); OU pelo RI Digital (https://ridigital.org.br/);
    2. OBSERVAÇÃO: Para evitar o vencimento e a incidência de mais despesas, recomenda-se que estas Certidões sejam apresentadas apenas quando já não houver outras exigências;
    3. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 32, “c”, da Lei n.º 4.591/1964;Art. 1.059, V, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
5. Projeto arquitetônico de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; em caso de aprovação de projeto simplificado, deverá também ser apresentado o projeto completo;
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 32, d, da Lei n.º 4.591/1964; Art. 1.059, VI, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
6. Anotação de Responsabilidade Técnica – ART ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT referente ao Projeto Arquitetônico, que contenha: (i) prova de quitação; (ii) identificação do tipo de serviço técnico, do proprietário e do(s) imóvel(is), com a área deste(s); e (iii) todos os campos preenchidos;
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Art.s 1º e 3º da Lei n.º 5.194/66; Art. 1º da Lei n.º 6.496/77; Art. 45 da Lei n.º 12.378/2010;
7. Da NBR 12.721/2006, a folha preliminar e os quadros I, II, III, IV-A, IV-B (ou quadro IV-B.1, se for o caso), V, VI, VII e VIII, assinados pelo profissional responsável e por um ou mais proprietários, com firmas reconhecidas; note-se que os valores dos Quadros III e IV-A, bem como os indicados na Instituição de Condomínio, devem ser baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores, conforme Art. 54, da Lei n.º 4.591/1964;
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 32, “e”, “g”, “h” e “i”, da Lei n.º 4.591/1964; Art. 1.059, VII, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
8. Anotação de Responsabilidade Técnica – ART ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT referente aos Quadros da NBR 12.721, que contenha: (i) prova de quitação; (ii) identificação do tipo de serviço técnico, do proprietário e do(s) imóvel(is), com a área deste(s); e (iii) todos os campos preenchidos;
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 1º e 3º da Lei n.º 5.194/66; Art. 1º da Lei n.º 6.496/77; Art. 45 da Lei n.º 12.378/2010; Art. 1.059, VIII, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
9. Alvará de construção com prazo de validade vigente;
  1. ONDE OBTER: Prefeitura Municipal de localização do imóvel ou respectivo site;
  2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, IX, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
10. Facultativamente, contrato-padrão, que ficará arquivado na serventia;
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 67, §§ 3º e 4º, da Lei n.º 4.591/1964;Art. 1.059, XI, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
11. Declaração acompanhada de plantas elucidativas sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos, salvo se as plantas constarem expressamente do projeto aprovado;
  1. OBSERVAÇÃO: Pode ser incluída em item do Memorial de Incorporação Imobiliária, para economia;
  2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 32, p, da Lei n.º 4.591/1964;Art. 1.059, XII, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
12. Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o art. 39, II, da Lei de Condomínio e Incorporação, apenas se a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas;
  1. OBSERVAÇÃO: Pode ser incluída em item do Memorial de Incorporação Imobiliária, para economia;
  2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 32, “l”, da Lei n.º 4.591/1964;Art. 1.059, XIII, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
13. Certidão de instrumento público de mandato quando o incorporador não for o proprietário, no qual haja outorga ao construtor/incorporador de poderes para a alienação de frações ideais do terreno;
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 31, § 1º, c/c 32, “m”, da Lei n.º 4.591/1964; Art. 1.059, XIV, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
14. Declaração expressa feita pelo incorporador em que se defina se o empreendimento está ou não sujeito a prazo de carência de até 180 (cento e oitenta) dias, bem como as condições a autorizarem o incorporador a desistir do empreendimento e a forma de restituição dos valores recebidos de venda realizadas;
  1. OBSERVAÇÃO: Pode ser incluída em item do Memorial de Incorporação Imobiliária, para economia;
  2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 32, n, da Lei n.º 4.591/1964;Art. 1.059, XV, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
15. OBSERVAÇÕES:
  1. Se os documentos da lista já foram apresentados e estiverem arquivados no registro da Instituição de Condomínio, basta fazer referência a esta informação no Memorial de Incorporação Imobiliária, conforme o caso.
  2. Por serem documentos, geralmente, vinculados ao Memorial de Instituição de Condomínio, Incorporação Imobiliária e Convenção de Condomínio, todos os documentos devem constar as mesmas informações (descrição do imóvel, valor do empreendimento, valor da construção, data atualizada, etc).
LISTA DE ATOS:
1. Prenotação – item 7 da Tabela 4;
2. Matrícula Mãe:
  1. AV Transferência de Matrículas – item 1, e, da Tabela 4 – Protocolo de Instituição de Condomínio;
  2. R Incorporação Imobiliária (itens 5, b.1 e b.2, e 13 da Tabela 4);
  3. AV Existência de Certidões Positivas ou Positivas com Efeitos de Negativas, se houver – item 1, e, da Tabela 4;
  4. AV Patrimônio de Afetação, se houver item 1, e, da Tabela 4;
3. Matrícula de Unidade Autônoma:
  1. AM Abertura de Matrícula para cada nova unidade autônoma – item 4, a, da Tabela 4 – Protocolo de Instituição de Condomínio;
  2. AV Convenção de Condomínio – item 1, e, da Tabela 4 – Protocolo de Instituição de Condomínio;
  3. AV Transporte de ônus (se houver ônus ou patrimônio de afetação; uma para cada ônus) – item 1, e, da Tabela 4, com tipo de tributação de isenção 75;
  4. AV Imóvel em Construção (se em construção) – item 1, e, da Tabela 4;
  5. AV Designação Cadastral, se houver – item 1, e, da Tabela 4;
4. Arquivamento(s) – item 1 da Tabela 8;
5. Certidão(ões) de Inteiro Teor – item 4, a, da Tabela 8.
6. ATENÇÃO! Para saber os valores, consulte as Tabelas de Emolumentos vigentes em Minas Gerais em: https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/tabela-de-emolumentos/.
7. ATENÇÃO! Será feito um Protocolo para cada título apresentado, a exemplo de: Instituição de Condomínio, Convenção de Condomínio, Incorporação Imobiliária, Patrimônio de Afetação, Construção, Baixa e Habite-se.