Registro de Incorporação Imobiliária de Unidades Isoladas

13 min de leitura Atualizado em 07 de maio de 2026
Resumo gerado por IA

Memorial de incorporação para lotes vinculados à construção de casas isoladas, certidões negativas, projeto arquitetônico, quadros da NBR 12.721/2006, ART/RRT e alvará de construção. Ato principal: R Incorporação Imobiliária de Unidades Isoladas.

  1. DOCUMENTOS

    1. Memorial de Incorporação para alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas , que atenda os requisitos dos arts. 68 e 32 da Lei n.º 4.591/1964, feito pelo incorporador, que contenha:
      1. Se feito de forma impressa , assinatura(s) em todas páginas e firma(s) reconhecida(s) ao final deste (dispensada(s) esta(s), se assinado nesta Serventia); OU , se feito de forma eletrônica , arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI;
        1. ONDE OBTER: Modelos editáveis de requerimentos e Gerador de Requerimentos PDF/A disponíveis em https://registrodeimoveisonline.com.br/requerimentos/; para reconhecimento de firma presencial, Tabelionato de Notas de livre escolha das partes (consultar lista em https://www.notariado.org.br/tabelionatos-do-brasil/); para assinatura eletrônica notarizada (reconhecimento de firma eletrônico), acessar https://www.e-notariado.org.br/customer/e-not-sign; para assinatura com Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil – IdRC, acessar assinatura.registrocivil.org.br; para assinatura eletrônica gratuita , utilizar Plataforma Gov.br (https://www.gov.br/pt-br/servicos/assinatura-eletronica), mediante reconhecimento facial ou certificado digital de níveis prata ou ouro;
        2. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 130, parágrafo único, e 1.182, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Arts. 208, § 1º, 285, I, e 329-A do Provimento n.º 149/CNJ/2023; Anexo I da ITN n.º 002/ONR/2024; Art. 17, §§ 1º e 2º, da Lei n. 6.015/1973; Art. 38, § 2º, da Lei n.º 11.977/2009; Instrução Técnica de Normalização n.º 002/ONR/2024;
      2. Indicação da qualificação das partes , por meio de nome e qualificação do incorporador, com indicação de seu título, se não for o proprietário, atendidos ainda os seguintes requisitos:
        1. Se pessoas físicas : 1 - se os cônjuges forem os incorporadores do empreendimento, ambos deverão assinar o requerimento; 2 - se apenas um dos cônjuges for incorporador, somente este assinará o requerimento, mas, nesse caso, deverá apresentar o instrumento de mandato outorgado pelo outro cônjuge, conforme mencionado no art. 31, § 1º, c/c art. 32 da Lei n.º 4.591/1964, devendo ser observada a mesma exigência em relação aos alienantes do terreno, se não forem, ao mesmo tempo, incorporadores;
          1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, I, a, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
        2. Se pessoa jurídica , o requerimento deverá estar instruído com cópia autenticada da última alteração contratual e com certidão simplificada da Junta Comercial ou do Ofício de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, na qual se verificará a capacidade de representação dos signatários do requerimento;
          1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, I, b, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      3. Informações sobre: I - nome e qualificação do incorporador, com indicação de seu título, se não for o proprietário; II - denominação do empreendimento (dispensada a descrição interna das unidades autônomas no memorial) e, em se tratando de unidades isoladas, a denominação do loteamentos, os lotes abrangidos, com identificação, a metragem de cada lote e da área de construção de cada casa ; III - definição sobre o prazo de carência e, quando fixado, as condições a autorizarem o incorporador a desistir do empreendimento; IV - regime de incorporação (ver art. 1.063 do Provimento Conjunto n.º 93/2020); V - custo global da construção e custos de cada unidade autônoma; VI - preço das frações ideais do terreno (se condomínio edilício; se unidade isolada, indicar o valor de cada terreno);
        1. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 1.063 e 1.066 do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      4. Requerimento para registro da incorporação imobiliária e prática dos demais atos necessários;
        1. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, caput, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    2. Título de propriedade do terreno (Certidão de Inteiro Teor do registro aquisitivo do imóvel atualizada, emitida em até 30 (trinta) dias; para evitar o vencimento, com mais despesas, recomenda-se que esta Certidão seja apresentada apenas quando já não houver outras exigências), sendo aceita, também, escritura pública de promessa irrevogável e irretratável de compra e venda, de cessão de direitos ou de permuta, da qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, desde que não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais, e haja consentimento para demolição e construção devidamente registrado;
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Art. 32, a, da Lei n.º 4.591/1964;
    3. As seguintes certidões negativas referentes aos atuais proprietários do terreno (e promitentes compradores, se houver, inclusive seus cônjuges) e aos incorporadores (em caso de pessoa jurídica, basta a apresentação das certidões referentes a pessoa jurídica, dispensada a exigência de apresentação de certidões relativas aos sócios), extraídas nos domicílios atuais do proprietário, do incorporador e na circunscrição onde se localiza o imóvel incorporado, no prazo de validade nelas indicado ou, se delas não constar, emitida em até 180 (cento e oitenta) dias :
      1. Federais:
        1. Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União, conforme as seguintes instruções: (a) – certidão do proprietário do terreno e do incorporador, sempre que forem responsáveis pela arrecadação das respectivas contribuições - pessoa jurídica ou equiparada; (b) - não sendo pessoa jurídica ou equiparada, apresentar declaração de que não é contribuinte obrigatório, na qualidade de empregador, nem a ele equiparado; (c) em caso de pessoa jurídica, basta a apresentação das certidões referentes a ela própria, dispensada a exigência de apresentação de certidões relativas aos sócios;
          1. ONDE OBTER: Pelos endereços https://solucoes.receita.fazenda.gov.br/servicos/certidaointernet/pj/emitir, para pessoa jurídica, ou https://solucoes.receita.fazenda.gov.br/servicos/certidaointernet/pf/emitir, para pessoa física;
          2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, III, a, 1, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Art. 32, b, da Lei n.º 4.591/1964;
        2. Certidão(ões) do distribuidor cível e criminal da Justiça Federal (1ª e 2ª Instâncias);
          1. ONDE OBTER: Da Justiça Federal, eletronicamente pelo endereço https://portal.trf6.jus.br/ ou https://sistemas.trf6.jus.br/certidao/#/ ou pessoalmente mediante comparecimento na sede local da Seção ou Subseção Judiciária;
          2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, III, a, 2, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Art. 32, b, da Lei n.º 4.591/1964;
        3. Certidão(ões) dos Juizados Especiais Federais (1ª e 2ª Instâncias);
          1. ONDE OBTER: Da Justiça Federal, eletronicamente pelo endereço https://portal.trf6.jus.br/ ou https://sistemas.trf6.jus.br/certidao/#/ ou pessoalmente mediante comparecimento na sede local da Seção ou Subseção Judiciária;
          2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, III, a, 3, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Art. 32, b, da Lei n.º 4.591/1964;
        4. Certidão(ões) de ações trabalhistas da Justiça do Trabalho (Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região e Tribunal Superior do Trabalho);
          1. ONDE OBTER: Da Justiça do Trabalho, eletronicamente pelo endereço https://certidao.trt3.jus.br/certidao/feitosTrabalhistas/aba1.emissao.htm;jsessionid=4vrNWrkjZpw4zV4A-yLnASsZ ou pessoalmente mediante comparecimento na sede do Fórum da Justiça do Trabalho; e no TST, em https://cndt-certidao.tst.jus.br/inicio.faces;
          2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, III, a, 4, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Art. 32, b, da Lei n.º 4.591/1964;
        5. OBSERVAÇÃO: As certidões positivas da Justiça Federal, da Justiça Estadual ou da Justiça do Trabalho não impedem o registro da incorporação, mas nele devem ser mencionadas;
          1. ONDE OBTER: Da Justiça Estadual, eletronicamente pelo endereço https://rupe.tjmg.jus.br/rupe/justica/publico/certidoes/criarSolicitacaoCertidao.rupe?solicitacaoPublica=true ou pessoalmente mediante comparecimento no Fórum da Comarca;
          2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.060, § 4º, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      2. Estaduais:
        1. Certidão(ões) da Fazenda Estadual;
          1. ONDE OBTER: Na SEFAZ-MG, pelo site https://www.fazenda.mg.gov.br/empresas/certidao_debitos/;
          2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, III, b, 1, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Art. 32, b, da Lei n.º 4.591/1964;
        2. Certidão(ões) do distribuidor cível e criminal da Justiça Estadual (1ª e 2ª Instâncias);
          1. ONDE OBTER: Da Justiça Estadual, eletronicamente pelo endereço https://rupe.tjmg.jus.br/rupe/justica/publico/certidoes/criarSolicitacaoCertidao.rupe?solicitacaoPublica=true ou pessoalmente mediante comparecimento no Fórum da Comarca; da Justiça Federal, eletronicamente pelo endereço https://portal.trf6.jus.br/ ou https://sistemas.trf6.jus.br/certidao/#/ ou pessoalmente mediante comparecimento na sede local da Seção ou Subseção Judiciária;
          2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, III, b, 2, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Art. 32, b, da Lei n.º 4.591/1964;
        3. Certidão(ões) dos Juizados Especiais Estaduais (1ª e 2ª Instâncias);
          1. ONDE OBTER: Da Justiça Estadual, eletronicamente pelo endereço https://rupe.tjmg.jus.br/rupe/justica/publico/certidoes/criarSolicitacaoCertidao.rupe?solicitacaoPublica=true ou pessoalmente mediante comparecimento no Fórum da Comarca; da Justiça Federal, eletronicamente pelo endereço https://portal.trf6.jus.br/ ou https://sistemas.trf6.jus.br/certidao/#/ ou pessoalmente mediante comparecimento na sede local da Seção ou Subseção Judiciária;
          2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, III, b, 3, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Art. 32, b, da Lei n.º 4.591/1964;
      3. Certidão(ões) referente(s) a tributos municipais diversos, com quitação plena ou total, em nome do contribuinte e do imóvel;
        1. ONDE OBTER: Prefeitura Municipal de localização do imóvel ou respectivo site;
        2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, III, c, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Art. 32, b, da Lei n.º 4.591/1964;
      4. Certidão(ões) relativamente a protesto de títulos: 1 - certidão negativa de protesto de título abrangendo 5 (cinco) anos; ou, 2 - caso haja na localidade Ofício de Registro de Distribuição, certidão negativa de distribuição; ou 3 - certidão positiva de distribuição acompanhada de certidão do Tabelionato de Protesto para o qual o título ou documento tenha sido distribuído;
        1. ONDE OBTER: Cartório de Protestos do local do imóvel e do(s) domicílio(s) dos titulares de direitos reais sobre o imóvel; OU pelo site https://www.pesquisaprotesto.com.br/;
        2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, III, e, 1, 2 e 3, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Art. 32, b, da Lei n.º 4.591/1964;
    4. Certidões do imóvel:
      1. Certidão negativa de ônus reais;
        1. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, IV, a, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Art. 32, “b” e “c”, da Lei n.º 4.591/1964;
      2. Certidão negativa de inscrição de ações reais e pessoais reipersecutórias do registro de imóveis;
        1. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, IV, b, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Art. 32, “b” e “c”, da Lei n.º 4.591/1964;
      3. Certidão(ões) de inteiro teor da(s) Matrícula(s), nos termos do art. 32, “c”, da Lei n.º 4.591, de 1964, abrangendo os últimos 20 (vinte) anos;
    5. Projeto arquitetônico de construção das unidades isoladas devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
      1. ONDE OBTER: Prefeitura Municipal de localização do imóvel ou respectivo site; para verificar onde obter documentos por Comarca, acessar https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/ondeobter/;
      2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, VI, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Art. 32, d, da Lei n.º 4.591/1964;
    6. Anotação de Responsabilidade Técnica - ART ou Registro de Responsabilidade Técnica - RRT referente ao Projeto Arquitetônico, que contenha: (i) prova de quitação; (ii) identificação do tipo de serviço técnico, do proprietário e do(s) imóvel(is), com a área deste(s); e (iii) todos os campos preenchidos;
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Art.s 1º e 3º da Lei n.º 5.194/66, Art. 1º da Lei n.º 6.496/77; Art. 45 da Lei n.º 12.378/2010;
    7. Se não constar no Memorial de Incorporação , da NBR 12.721/2006, a folha preliminar e os quadros I, II, III, IV-A, IV-B (ou quadro IV-B.1, se for o caso), V, VI, VII e VIII, no que for aplicável às unidades isoladas, assinados pelo profissional responsável e por um ou mais proprietários, com firmas reconhecidas; note-se que os valores dos Quadros III e IV-A, bem como os indicados na Instituição de Condomínio, devem ser baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores, conforme art. 54, da Lei n.º 4.591/1964;
      1. OBSERVAÇÃO: Na Incorporação de Unidades Isoladas, os Quadros da NBR 12.721/2006 podem ser utilizados para a realização dos cálculos dos valores da construção e apresentação do respectivo memorial, mas neles não há atribuição de áreas privativas e comuns, como na instituição de condomínio;
      2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, VII, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Arts. 32, “h”, c/c 68, § 2º, da Lei n.º 4.591/1964;
    8. Anotação de Responsabilidade Técnica - ART ou Registro de Responsabilidade Técnica - RRT referente aos Quadros da NBR 12.721, que contenha: (i) prova de quitação; (ii) identificação do tipo de serviço técnico, do proprietário e do(s) imóvel(is), com a área deste(s); e (iii) todos os campos preenchidos;
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 1º e 3º da Lei n.º 5.194/66; Art. 1º da Lei n.º 6.496/77; Art. 45 da Lei n.º 12.378/2010; Art. 1.059, VIII, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    9. Alvará de construção com prazo de validade vigente;
      1. ONDE OBTER: Prefeitura Municipal de localização do imóvel ou respectivo site; para verificar onde obter documentos por Comarca, acessar https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/ondeobter/;
      2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, IX, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    10. Facultativamente, contrato-padrão que atenda os requisitos da Lei n.º 4.591/1964, que ficará arquivado na serventia;
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, XI, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Art. 67, §§ 3º e 4º, da Lei n.º 4.591/1964;
    11. Quando o incorporador não for o proprietário , certidão de instrumento público de mandato , no qual haja outorga ao construtor/incorporador de poderes para a alienação de frações ideais do terreno;
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, XIV, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Arts. 31, § 1º, c/c 32, “m”, da Lei n.º 4.591/1964;
    12. Declaração expressa feita pelo incorporador em que se defina se o empreendimento está ou não sujeito a prazo de carência de até 180 (cento e oitenta) dias, bem como as condições a autorizarem o incorporador a desistir do empreendimento e a forma de restituição dos valores recebidos de venda realizadas;
      1. OBSERVAÇÃO: Pode ser incluída em item do Memorial de Incorporação Imobiliária, para economia;
      2. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.059, XV, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Art. 32, n, da Lei n.º 4.591/1964;
    13. Se for o caso , demais documentos facultativos listados no art. 1.059, XV, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e no art. 32 da Lei n.º 4.591/1964 (alíneas e, i, j, l e n do caput do art. 32 desta Lei);
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 32, e, i, j, l e n, e 68, § 2º, da Lei n.º 4.591/1964;

  2. ATOS PRATICADOS

    Emolumentos, Taxa de Fiscalização e Fundos

    ItemTipoAtos
    7, Tabela 4PrenotaçãoPrenotação
    5, b.1 e b.2, e 13, Tabela 4AverbaçãoMatrícula do Loteamento - R Incorporação Imobiliária de Unidades Isoladas, pelo valor global do empreendimento
    1, e, Tabela 4Matrícula do Loteamento - AV Existência de Certidões Positivas ou Positivas com Efeitos de Negativas, se houver
    1, e, Tabela 4AverbaçãoMatrícula do Loteamento - AV Patrimônio de Afetação, se houver
    4, a, Tabela 4Abertura / EncerramentoMatrículas filhas - AM Abertura de Matrícula para cada lote, se ainda não estiver aberta
    1, e, Tabela 4AverbaçãoMatrículas filhas - AV Transporte de ônus, se houver (ato de ofício, sem cobrança de emolumentos)
    1, e, Tabela 4AverbaçãoMatrículas filhas - AV Designação Cadastral, se houver
    1, e, Tabela 4AverbaçãoMatrículas filhas - AV Transporte de Patrimônio de Afetação, se houver (ato de ofício, sem cobrança de emolumentos)
    1, e, Tabela 4AverbaçãoMatrículas filhas - AV Imóvel em Construção
    1, Tabela 8ArquivamentoArquivamento(s)
    4, a, Tabela 8CertidãoCertidão(ões) de Inteiro Teor

  3. ORIENTAÇÕES

    1. ATENÇÃO! A depender do caso, conforme rol exaustivo previsto em lei, pode ser aplicável a parte dos atos praticados o benefício do ato único previsto no art. 237-A, caput e § 1º, da Lei n.º 6.015/73.
    2. ATENÇÃO! Consulte a Tabela de Documentos Eletrônicos para conferir todos os formatos de documentos eletrônicos admitidos, com os respectivos requisitos, e também o Tutorial de Criação, Conversão, Assinatura e Validação PDF/A.
    3. ATENÇÃO! Para saber os valores, consulte as Tabelas de Emolumentos vigentes em Minas Gerais em: https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/tabela-de-emolumentos/.

Material produzido sob Coordenação da Professora Rosiane Rodrigues. © 2026 Mupi Systems.

Fonte: registrodeimoveisonline.com.br/docs/registro-de-incorporacao-imobiliaria-de-unidades-isoladas/

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