Registro de Instituição de Condomínio Urbano Simples

13 min de leitura Atualizado em 21 de março de 2026
Resumo gerado por IA

Escritura pública ou instrumento particular de instituição de condomínio urbano simples para casas ou cômodos no mesmo terreno, com habite-se ou projeto arquitetônico e convenção de condomínio (facultativa). Ato principal: R Instituição de Condomínio.

  1. DOCUMENTOS:
    1. Via original de Escritura Pública ou Instrumento Particular de Instituição do Condomínio Urbano Simples (quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos e se deseje discriminar a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si), subscrito por todos os proprietários do imóvel e cônjuges com direitos, que contenha:
      1. Se feito(a) de forma impressa, assinatura(s) em todas as páginas e firma(s) reconhecida(s) ao final deste (dispensada(s) esta(s), se assinado nesta Serventia); OU, se de forma eletrônica, arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI;
        1. ONDE OBTER: Modelos de requerimentos disponíveis em: https://registrodeimoveisonline.com.br/docs-categoria/requerimentos/ ou https://corimg.org/incorporacoes-imobiliarias/; para reconhecimento de firma presencial, procurar Tabelionato de Notas de livre escolha das partes (consultar lista em https://www.notariado.org.br/tabelionatos-do-brasil/); para geração ou validação de documento eletrônico, ver tutorial sobre PDF/A em arquivo de leitura ou em vídeo; para assinatura eletrônica, utilizar certificado ICP-Brasil ou uma das assinaturas da LSEC-RI, a saber: para assinatura eletrônica notarizada (reconhecimento de firma eletrônico), acessar https://www.e-notariado.org.br/customer/e-not-sign; para assinatura com Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil – IdRC, acessar assinatura.registrocivil.org.br; para assinatura eletrônica gratuita, utilizar Plataforma Gov.br (https://www.gov.br/pt-br/servicos/assinatura-eletronica), mediante reconhecimento facial ou certificado digital de níveis prata ou ouro; para desmaterialização ou digitalização com padrões técnicos, ver Tabela de Documentos Eletrônicos;
        2. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 208, § 1º, 285, I, e 329-A do Provimento n.º 149/CNJ/2023; Instrução Técnica de Normalização n.º 002/ONR/2024; Arts. 130, parágrafo único, e 1.182, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      2. Indicação de: I – a qualificação completa dos instituidores; II – a indicação precisa do respectivo título de domínio e seu registro, sua procedência e disponibilidade; III – a indicação da procedência e disponibilidade, com a indicação do registro imobiliário correspondente e a declaração da existência ou não de ônus ou gravames; IV – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns, se existirem; V – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns, se existirem; VI – o fim a que se destinam as unidades;
        1. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 1.081 do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      3. Se optar pela dispensa da Convenção de Condomínio, cláusula de dispensa que disponha sobre: a) a dispensa expressa quanto à elaboração de uma convenção de condomínio e da indicação de um síndico, cabendo aos proprietários resolver os casos em comum; b) se existem despesas em comum e como serão rateadas; c) se existem áreas de uso comum e como será definido seu uso; d) como será o rateio de despesas extraordinárias relacionadas às áreas e coisas comuns, se houver, tais como o terreno onde se acha a edificação, paredes em comum, muros divisórios, as despesas estruturais, etc.;
        1. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 1.083, III, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      4. Informação sobre o valor do terreno calculado pelo valor real de mercado e o de cada construção, com base nos custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores, conforme art. 54 da Lei n.º 4.591/64, sob pena de instauração de procedimento de arbitramento, conforme art. 135, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
        1. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 54 da Lei n.º 4.591/64; Arts. 135 e do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      5. Caso a construção esteja concluída, para dispensar os quadros da NBR 12.721/2006 e a respectiva ART / RRT, declaração determinando a fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e às partes comuns, que poderá ser incluída no Memorial de Instituição de Condomínio;
        1. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.082, II, parte final, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    2. Certidão de “baixa de construção e habite-se” ou documento equivalente, no original, com a respectiva certidão negativa de débitos relativos a contribuições previdenciárias e de terceiros referente à obra, caso a construção já esteja concluída, ou projeto arquitetônico de construção, devidamente aprovado pelas autoridades competentes, no original ou cópia autenticada, caso a construção não esteja concluída, que atenda(m) os seguintes requisitos: Se feito(a) de forma impressa, assinatura(s) em todas as páginas e firma(s) reconhecida(s) ao final deste (dispensada(s) esta(s), se assinado nesta Serventia); OU, se de forma eletrônica, arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI ou em arquivo PDF/A simples, quando a autenticidade puder ser confirmada pelo oficial de registro de imóveis no site do órgão de origem;
      1. ONDE OBTER: Para reconhecimento de firma presencial, procurar Tabelionato de Notas de livre escolha das partes (consultar lista em https://www.notariado.org.br/tabelionatos-do-brasil/); para geração ou validação de documento eletrônico, ver tutorial sobre PDF/A em arquivo de leitura ou em vídeo; para assinatura eletrônica, utilizar certificado ICP-Brasil ou uma das assinaturas da LSEC-RI, a saber: para assinatura eletrônica notarizada (reconhecimento de firma eletrônico), acessar https://www.e-notariado.org.br/customer/e-not-sign; para assinatura com Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil – IdRC, acessar assinatura.registrocivil.org.br; para assinatura eletrônica gratuita, utilizar Plataforma Gov.br (https://www.gov.br/pt-br/servicos/assinatura-eletronica), mediante reconhecimento facial ou certificado digital de níveis prata ou ouro; para desmaterialização ou digitalização com padrões técnicos, ver Tabela de Documentos Eletrônicos;
      2. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 208, § 1º, 285, I, e 329-A do Provimento n.º 149/CNJ/2023; Instrução Técnica de Normalização n.º 002/ONR/2024; Arts. 130, parágrafo único, e 1.182, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Art. 1.082 e incisos, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    3. Quadros preliminar e I a IV-B (ou quadro 4-B.1, se for o caso) da NBR 12.721/2006, subscritos por um ou mais proprietários e pelo profissional responsável pelos cálculos, que contenha: Se feito(a) de forma impressa, assinatura(s) em todas as páginas e firma(s) reconhecida(s) ao final deste (dispensada(s) esta(s), se assinado nesta Serventia); OU, se de forma eletrônica, arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI;
      1. OBSERVAÇÕES: Caso a construção esteja concluída, os quadros da NBR 12.721/2006 e a respectiva ART / RRT poderão ser substituídos por declaração determinando a fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e às partes comuns, que poderá ser incluída no Memorial de Instituição de Condomínio, conforme art. 1.082, II, parte final, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      2. ONDE OBTER: Para reconhecimento de firma presencial, procurar Tabelionato de Notas de livre escolha das partes (consultar lista em https://www.notariado.org.br/tabelionatos-do-brasil/); para geração ou validação de documento eletrônico, ver tutorial sobre PDF/A em arquivo de leitura ou em vídeo; para assinatura eletrônica, utilizar certificado ICP-Brasil ou uma das assinaturas da LSEC-RI, a saber: para assinatura eletrônica notarizada (reconhecimento de firma eletrônico), acessar https://www.e-notariado.org.br/customer/e-not-sign; para assinatura com Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil – IdRC, acessar assinatura.registrocivil.org.br; para assinatura eletrônica gratuita, utilizar Plataforma Gov.br (https://www.gov.br/pt-br/servicos/assinatura-eletronica), mediante reconhecimento facial ou certificado digital de níveis prata ou ouro; para desmaterialização ou digitalização com padrões técnicos, ver Tabela de Documentos Eletrônicos;
      3. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 208, § 1º, 285, I, e 329-A do Provimento n.º 149/CNJ/2023; Instrução Técnica de Normalização n.º 002/ONR/2024; Arts. 130, parágrafo único, e 1.182, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Art. 1.082, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    4. Anotação de Responsabilidade Técnica – ART ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT, relativamente aos cálculos e os correspondentes comprovantes de pagamento, quando a anotação o exigir, que contenha: (i) prova de quitação; (ii) identificação do tipo de serviço técnico, do proprietário e do(s) imóvel(is), com a área deste(s); e (iii) todos os campos preenchidos (pode ser dispensado, se obra já concluída);
      1. PORQUÊ: Obrigatoriedade de ART ou RRT para comprovar responsabilidade técnica de profissional contratado para elaborar os serviços;
      2. OBSERVAÇÕES: Caso a construção esteja concluída, os quadros da NBR 12.721/2006 e a respectiva ART / RRT poderão ser substituídos por declaração determinando a fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e às partes comuns, que poderá ser incluída no Memorial de Instituição de Condomínio, conforme art. 1.082, II, parte final, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      3. ONDE OBTER: Com o responsável técnico contratado para prestação dos serviços;
      4. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 1º e 3º da Lei n.º 5.194/66; Art. 1º da Lei n.º 6.496/77; Art. 45 da Lei n.º 12.378/2010; Art. 1.082, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    5. Caso haja Atribuição de Unidades com diferença da fração/percentual dos coproprietários indicada na Matrícula (situação em que há mais de um coproprietário na Matrícula e estes desejam ficar com unidades autômas exclusivas), para fins de registrar a atribuição de unidades:
      1. Se preferir fazer somente a transferência da diferença de fração (geralmente, implica maior economia), Escritura Pública de Compra e Venda ou Doação apenas da diferença de fração das unidades (para que não haja a necessidade de registro de Atribuição de Unidades), lavrada por Tabelionato de Notas de Livre escolha das partes, que contenha: Se feito(a) de forma impressa, assinatura(s) em todas as páginas e firma(s) reconhecida(s) ao final deste (dispensada(s) esta(s), se assinado nesta Serventia); OU, se de forma eletrônica, arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI;
        1. PORQUÊ: Para evitar que seja necessário lavrar a escritura pública de atribuição de unidades, por meio da transferência apenas da diferença de fração/percentual na atribuição de unidades, após o que é admitida a atribuição de unidades por instrumento particular;
        2. ONDE OBTER: Para a lavratura da Escritura Pública, procurar Tabelionato de Notas de livre escolha das partes (consultar lista em https://www.notariado.org.br/tabelionatos-do-brasil/); para geração ou validação de documento eletrônico, ver tutorial sobre PDF/A em arquivo de leitura ou em vídeo; para assinatura eletrônica, utilizar certificado ICP-Brasil ou uma das assinaturas da LSEC-RI, a saber: para assinatura eletrônica notarizada (reconhecimento de firma eletrônico), acessar https://www.e-notariado.org.br/customer/e-not-sign; para assinatura com Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil – IdRC, acessar assinatura.registrocivil.org.br; para assinatura eletrônica gratuita, utilizar Plataforma Gov.br (https://www.gov.br/pt-br/servicos/assinatura-eletronica), mediante reconhecimento facial ou certificado digital de níveis prata ou ouro;
        3. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 208, § 1º, 285, I, e 329-A do Provimento n.º 149/CNJ/2023; Instrução Técnica de Normalização n.º 002/ONR/2024; Arts. 130, parágrafo único, e 1.182, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; 
      2. Se quiser manter a atribuição de unidades, com diferença de fração, Escritura Pública de Divisão / Atribuição de Unidades lavrada por Tabelionato de Notas de Livre escolha das partes, que contenha: Se feito(a) de forma impressa, assinatura(s) em todas as páginas e firma(s) reconhecida(s) ao final deste (dispensada(s) esta(s), se assinado nesta Serventia); OU, se de forma eletrônica, arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI;
        1. PORQUÊ: A diferença de fração/percentual na atribuição de unidades configura negócio jurídico que deve ser formalizado por meio de Escritura Pública;
        2. ONDE OBTER: Para a lavratura da Escritura Pública, procurar Tabelionato de Notas de livre escolha das partes (consultar lista em https://www.notariado.org.br/tabelionatos-do-brasil/); utilizar certificado ICP-Brasil ou uma das assinaturas da LSEC-RI, a saber: para assinatura eletrônica notarizada (reconhecimento de firma eletrônico), acessar https://www.e-notariado.org.br/customer/e-not-sign; para assinatura com Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil – IdRC, acessar assinatura.registrocivil.org.br; para assinatura eletrônica gratuita, utilizar Plataforma Gov.br (https://www.gov.br/pt-br/servicos/assinatura-eletronica), mediante reconhecimento facial ou certificado digital de níveis prata ou ouro;
        3. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 208, § 1º, 285, I, e 329-A do Provimento n.º 149/CNJ/2023; Instrução Técnica de Normalização n.º 002/ONR/2024; Arts. 130, parágrafo único, e 1.182, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Art. 1.045 e seguintes do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      3. Se não houver indicação de recolhimento de imposto em Escritura de itens anteriores:
        1. Caso a transmissão da diferença de fração seja onerosa, via original de Certidão de Não Incidência ou Isenção de Imposto de Transmissão de Bens de Imóveis – ITBI relativo à operação OU Certidão de Quitação de ITBI relativo à operação, na qual conste o valor de avaliação, com via original ou cópia autenticada legível da respectiva Guia do pagamento do Imposto de Transmissão de Bens de Imóveis – ITBI (ou cópia autenticada) e comprovante de quitação, relativos à diferença de fração ideal;
          1. PORQUÊ: Para cumprir o dever de fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos a serem praticados;
          2. ONDE OBTER: Prefeitura Municipal do local do imóvel; para verificar onde obter documentos por Comarca, acessar https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/onde-obter-documentos/;
          3. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1º, § 2º, da Lei n.º 7.433/85; Arts. 19, XI, e 1.046 do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
        2. Caso a transmissão da diferença de fração seja gratuita, em substituição ao item anterior, via original de Certidão de Não Incidência ou Isenção pagamento/desoneração de Imposto de Transmissão Causa Mortis – ITCD OU Certidão de Pagamento / Desoneração de ITCD, com via original ou cópia autenticada legível da respectiva Guia do pagamento de ITCD e comprovante de quitação, relativos à diferença de fração ideal, com o devido pagamento;
          1. PORQUÊ: Para cumprir o dever de fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos a serem praticados;
          2. ONDE OBTER: Unidade da Secretaria de Estado de Fazenda de Minas Gerais – SEF/MG (para verificar onde obter documentos por Comarca, acessar https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/onde-obter-documentos/); OU por meio do site: https://www.fazenda.mg.gov.br/empresas/impostos/itcd/;
          3. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1º, § 2º, da Lei n.º 7.433/85; Arts. 19, XI, e 1.046 do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    6. Se NÃO optar pela dispensa da Convenção de Condomínio, documentos para registro da Convenção de Condomínio, no Livro 3 – Registro Auxiliar, sob Protocolo autônomo, cuja lista está disponível em https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/registro-de-convencao-de-condominio-edilicio-de-lotes-ou-em-multipropriedade/;
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.333 e ss do Código Civil; Arts. 1.049 e ss e 1.082, III, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  2. ATOS PRATICADOS:
    1. Prenotação – item 7 da Tabela 4;
    2. Matrícula mãe
      1. R Instituição de Condomínio – item 13 da Tabela 4;
      2. R Atribuição de Unidades (se houver) – item 5, e, da Tabela 4, pelo valor de cada unidade autônoma;
      3. AV Convenção de Condomínio (se houver) – item 1, e, da Tabela 4;
      4. AV Transferência de Matrículas  – item 1, e, da Tabela 4
    3. Livro 3 – RA
      1. Registro Auxiliar da Convenção de Condomínio (se houver) – item 5, c.1 e c.2, da Tabela 4;
    4. Matrículas filhas
      1. AM Abertura de Matrícula para cada nova unidade autônoma – item 4, a, da Tabela 4;
      2. AV Regime Condominial ou AV Convenção de Condomínio (se houver) – item 1, e, da Tabela 4;
      3. AV Designação Cadastral, se houver – item 1, e, da Tabela 4;
    5. Arquivamento(s) – item 1 da Tabela 8;
    6. Certidão(ões) de Inteiro Teor – item 4, a, da Tabela 8.
    7. ATENÇÃO! Para saber os valores, consulte as Tabelas de Emolumentos vigentes em Minas Gerais em: https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/tabela-de-emolumentos/.
    8. ATENÇÃO! Será feito um Protocolo para cada título apresentado, a exemplo de: Instituição de Condomínio, Convenção de Condomínio, Incorporação Imobiliária, Patrimônio de Afetação, Construção, Baixa e Habite-se.

Fonte: registrodeimoveisonline.com.br/docs/registro-de-instituicao-de-condominio-urbano-simples/

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