Das Escrituras Públicas

Art. 182. A escritura pública é o instrumento público notarial dotado de fé pública e força probante plena, em que são acolhidas declarações sobre atos jurídicos ou declarações de vontade inerentes a negócios jurídicos para as quais os participantes devam ou queiram dar essa forma legal.

§ 1º As escrituras públicas podem referir-se a situações jurídicas com ou sem conteúdo financeiro.

§ 2º Consideram-se escrituras públicas relativas a situações jurídicas com conteúdo financeiro aquelas cujo objeto tenha repercussão econômica central e imediata, materializando ou sendo parte de negócio jurídico com relevância patrimonial ou econômica, como a transmissão, a aquisição de bens, direitos e valores, a constituição de direitos reais sobre eles ou sua divisão.

§ 3º É vedada a lavratura de escritura pública que tenha por objeto a guarda de crianças ou adolescentes para fins de adoção, ante o disposto nos arts. 13, parágrafo único, 28 e 39 da Lei nº 8.069, de 13 de julho de 1990, que “dispõe sobre o Estatuto da Criança e do Adolescente e dá outras providências”, devendo-se, nesses casos, orientar os interessados a procurar a vara da infância e juventude.

§ 4º O pródigo, com o curador, poderá praticar atos notariais, emprestar, transigir, dar quitação, alienar, hipotecar, observada eventual limitação imposta na decisão judicial. (Parágrafo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 183. A escritura pública deve conter os seguintes requisitos, além de outros exigidos por lei:

I - data e lugar de sua realização, indicando a serventia em que foi lavrada e o respectivo endereço eletrônico;

II - nome e qualificação completa de participante que seja pessoa natural, indicando nacionalidade, estado civil, profissão, endereço e lugar de domicílio, documento de identificação, com a menção ao número do CPF, ainda com a indicação, se casado, da data e da serventia, do livro, da folha e do termo do casamento ou número da matrícula do assento, do regime de bens adotado, com menção expressa à serventia, ao livro e à folha onde foi lavrado o pacto antenupcial, se houver, e ao nome do cônjuge, com sua qualificação completa; (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

III - nome, endereço e lugar da sede, número do CNPJ, menção ao registro mercantil ou civil das pessoas jurídicas e indicação da representação de participante que seja pessoa jurídica, ainda com os dados constantes no inciso II deste artigo, no que couber, em relação à pessoa natural representante;

IV - nome e qualificação completa de procurador, se houver, com menção à data, ao livro, à folha e à serventia em que tenha sido lavrado o instrumento público de procuração e, se houver, de substabelecimento, assim como a data da certidão de seu inteiro teor quando não se tratar do traslado;

V - nome e qualificação completa, na forma do inciso II deste artigo, de representante ou assistente em caso de incapacidade plena ou capacidade apenas relativa de participante, transcrevendo o alvará de autorização judicial ou mencionando-o em breve relatório com todas as minúcias que permitam identificá-lo, o que também se aplica, no que couber, ao suprimento judicial de consentimento;

VI - reconhecimento de identidade e capacidade dos comparecentes, incluída a legitimidade da representação, se for o caso;

VII - declaração de vontade dos participantes;

VIII - referência ao cumprimento de exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato, mencionando o valor do tributo, a data de pagamento, o número da guia de pagamento do imposto ou da certidão que a substitua, com indicação de eventual código de validação; (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 161/2026)

IX - declaração de ter sido lida em presença dos comparecentes ou de que todos a leram;

X - assinatura de todos os comparecentes e do tabelião de notas, seu substituto ou escrevente, encerrando o ato.

§ 1º Se algum comparecente não puder ou não souber escrever, outra pessoa capaz assinará por ele, a seu rogo, devendo constar o motivo da assinatura a rogo, podendo a pessoa capaz firmá-la por mais de um comparecente se não forem conflitantes seus interesses.

§ 2º A pessoa que assinar a rogo deverá, preferencialmente, ser conhecida e de confiança daquele que não puder ou não souber assinar e ser alheia à estrutura da serventia.

§ 3º É recomendável colher, se possível, a impressão digital no polegar direito de quem não puder ou não souber assinar, com os cuidados técnicos necessários à obtenção de traços nítidos; impossibilitada a colheita no polegar direito, poderá ser colhida no esquerdo ou em outro dedo da mão ou ainda do pé, fazendo-se constar referência ao dedo sucedâneo.

§ 4º Se algum dos comparecentes não souber a língua nacional e o tabelião não entender o idioma em que se expressa, participará do ato tradutor público como intérprete, ou, não havendo na localidade tal profissional, outra pessoa capaz que, a juízo do tabelião, tenha idoneidade e conhecimentos bastantes.

§ 5º Não podem ser admitidos como testemunhas na escritura pública:

I - os menores de 16 (dezesseis) anos;

II - os analfabetos;

III - os que não tiverem discernimento para os atos da vida civil, nos termos do art. 228 do Código Civil;

IV - os cegos e surdos, quando a ciência do fato que será testemunhado dependa dos sentidos que lhes faltam;

V - o cônjuge, os ascendentes, os descendentes e os colaterais até o terceiro grau, por consanguinidade ou afinidade, de algum dos participantes, salvo em se tratando de signatário a rogo ou nos casos afetos ao direito de família.

§ 6º Caso a escritura pública seja passada ou recebida por procurador, é obrigatória a apresentação do original do instrumento de mandato, não sendo necessário, todavia, o reconhecimento da firma do tabelião ou escrevente que assinou a procuração por tabelião da comarca.

§ 7º Se a procuração houver sido outorgada há mais de 30 (trinta) dias, deverá ser exigida do interessado a certidão de inteiro teor do instrumento de mandato, a qual poderá ser solicitada pela serventia em que esteja sendo lavrado o ato, às expensas do interessado. (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

§ 8º Quando o estado civil for inerente à legitimação das partes para o ato, como nas escrituras que tenham por objeto transferência de bens imóveis, instituição de direitos reais ou cessão de direitos sobre imóveis, renúncia de direitos sobre imóveis ou heranças, escrituras de inventários, estremação, entre outras, será necessária, se for o caso, a indicação:

I - da data do casamento e respectivos livro, folha e termo e regime de bens adotado, com menção expressa à serventia, livro e folha onde foi lavrado o pacto antenupcial, se houver, e ao nome do cônjuge com qualificação completa;

II - da data da separação ou do divórcio.

§ 9º Por ocasião da lavratura de escrituras e procurações, deverá ser aberto cartão de autógrafo para fins de cadastro dos envolvidos ou, se necessário, atualização do cartão de autógrafo já existente, com exceção dos atos praticados de forma eletrônica. (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

§ 10. Para a lavratura de escrituras e procurações em meio eletrônico, deverá ser utilizada obrigatoriamente a plataforma e-Notariado, com a realização de videoconferência notarial para a captação da vontade das partes e coleta das assinaturas digitais, nos termos do CNN/CN/CNJ-Extra, não sendo considerada diligência a realização de videoconferência para lavratura dos atos eletrônicos. (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 184. É imprescindível a outorga do cônjuge em qualquer escritura que tenha por objeto alienação ou oneração de imóvel, salvo se o casamento for sob o regime da separação total de bens, assim entendida a separação de bens resultante de pacto antenupcial, ou se, sob o regime da participação final nos aquestos, houver, no pacto antenupcial, expressa convenção de livre disposição dos bens particulares.

Parágrafo único. Se o imóvel a ser alienado ou onerado tiver sido objeto de pacto antenupcial, deve ser feita referência à escritura pública que o contiver e a seu registro imobiliário, caso exista.

Art. 185. Nas escrituras relativas a imóvel que não possua matrícula, mas que possua transcrição no registro imobiliário, é necessário identificar inconfundivelmente seu objeto, nos seguintes termos:

I - sendo imóvel urbano construído, mediante referência a sua espécie, logradouro, número da edificação, número do lote de terreno e da quadra, situação que mencione bairro, distrito, município, comarca e Estado da Federação, área, dimensões, confrontações e designação cadastral, se houver;

II - sendo lote de terreno urbano vago, mediante referência a número, quadra, bairro, distrito, município, comarca e Estado da Federação, área, dimensões, confrontações e designação cadastral, se houver, bem como indicação se ele está do lado par ou ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou esquina mais próxima.

Art. 186. Nas escrituras relativas a imóvel urbano já matriculado, para efeito de seu registro ou de averbação, desde que não tenha havido alterações, é suficiente descrever o objeto com as indicações de sua especificidade e localização, conforme sua descrição na matrícula, cujo número deve ser expressamente mencionado.

Art. 187. São requisitos documentais inerentes à regularidade de escritura pública que implique transferência de domínio ou de direitos relativamente a imóvel, bem assim como constituição de ônus reais:

I - apresentação de comprovante de pagamento do imposto de transmissão, havendo incidência, salvo quando a lei autorizar o recolhimento após a lavratura, fazendo-se, nesse caso, expressa menção ao respectivo dispositivo legal;

II - apresentação de certidão fiscal expedida pelo município ou pela União ou comprovante de quitação dos tributos que incidam sobre o imóvel;

III - no caso de imóvel matriculado, é suficiente a apresentação da certidão atualizada de inteiro teor da matrícula, cujo prazo de eficácia, para esse fim, será de 30 (trinta) dias, observado o § 8º deste artigo; (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

IV - no caso de imóvel ainda sob o regime de transcrição, é necessária a apresentação da certidão de registro imobiliário antecedente em nome do(s) transmitente(s), acompanhada da certidão de ônus reais, assim como da certidão de ações reais ou de ações pessoais reipersecutórias relativamente ao imóvel, podendo, a critério do interessado, ser substituídas pela certidão da situação jurídica do imóvel, cujo prazo de eficácia, para esse fim, será de 30 (trinta) dias. (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

§ 1º A apresentação da certidão fiscal expedida pelo município, exigida nos termos do inciso II, primeira parte, deste artigo, pode ser dispensada pelo adquirente, que, neste caso, passa a responder, nos termos da lei, pelos débitos fiscais acaso existentes.

§ 2º A apresentação das certidões a que se refere os incisos III e IV deste artigo não exime o alienante ou onerante da obrigação de declarar na escritura, sob responsabilidade civil e penal, a existência de outras ações reais ou pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel, assim como de outros ônus reais incidentes sobre ele. (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

§ 3º É dispensada a exigência de apresentação de certidões dos distribuidores judiciais para a lavratura de escrituras relativas à alienação ou oneração de bens imóveis.

§ 4º No caso do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos - ITCD, somente a apresentação da Declaração de Bens e Direitos, contendo a respectiva Certidão de Pagamento de Desoneração emitida pela Secretaria da Fazenda - SEFAZ, atende ao previsto no inciso I deste artigo, sendo, no entanto, insuficiente apenas a demonstração da guia Documento de Arrecadação Estadual - DAE de pagamento do imposto, nos termos da Lei estadual nº 14.941, de 29 de dezembro de 2003, que “dispõe sobre o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos – ITCD”.

§ 5º O tabelião de notas deverá orientar o interessado sobre a possibilidade de obtenção das certidões mencionadas no § 3º deste artigo para a maior segurança do negócio jurídico.

§ 6º Os tabeliães de notas e os oficiais de registro civil com atribuição notarial, antes da prática de qualquer ato notarial que tenha por objeto bens imóveis ou direitos a eles relativos, exceto a lavratura de testamento, deverão consultar a base de dados da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens - CNIB, consignando, no ato notarial, o resultado da pesquisa e o respectivo código gerado (“hash”), dispensado o arquivamento do resultado da pesquisa em meio físico ou eletrônico.

§ 7º A existência de comunicação de indisponibilidade não impede a lavratura de escritura pública representativa de negócio jurídico que tenha por objeto a propriedade ou outro direito real sobre imóvel de que seja titular a pessoa atingida pela restrição, inclusive a escritura pública de procuração, devendo, contudo, constar no instrumento que as partes foram expressamente comunicadas da existência da ordem de indisponibilidade e que poderá ocorrer a impossibilidade de registro do direito no Ofício de Registro de Imóveis enquanto vigente a restrição.

§ 8º O tabelião deverá, na hipótese de lavratura de escritura apenas com a apresentação de certidão de inteiro teor da matrícula, consignar a existência ou inexistência de ônus e ações incidentes sobre o imóvel. (Parágrafo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 188. Na escritura pública de transferência de direitos relativos a unidades autônomas de condomínio edilício, a prova de quitação das obrigações do transmitente para com o condomínio será feita mediante apresentação de prova documental ou declaração do próprio transmitente, na forma e sob as penas da lei.

Art. 189. São requisitos documentais de legitimação, necessários para a segurança jurídica da escritura pública:

I - apresentação de documentos de identificação pessoal dos comparecentes, observado o disposto no art. 183, II a V, deste Provimento Conjunto;

II - apresentação de traslado ou certidão da escritura pública de procuração e de seu substabelecimento, se houver, ou de certidão extraída pelo Ofício de Registro de Títulos e Documentos que contenha procuração lavrada por instrumento público ou equivalente em país estrangeiro, traduzida se necessário;

III - apresentação de cópia autêntica dos atos constitutivos atualizados de pessoa jurídica que habilitem o representante, bem como certidão de registro dos referidos atos, expedida há, no máximo, 30 (trinta) dias;

IV - apresentação, no original, de alvará judicial que habilite o autorizado à prática de determinado ato, por si ou como representante ou assistente;

V - nos casos em que o estado civil for inerente à legitimação das partes para o ato, conforme § 8º do art. 183 deste Provimento Conjunto, apresentação:

a) de certidão de casamento do outorgante ou outorgado que se declarar casado;

b) de certidão de casamento com averbação de separação ou divórcio do que se declarar separado ou divorciado;

c) de certidão de óbito do cônjuge, sem prazo de validade, para aquele que se declarar viúvo, dispensada sua apresentação quando o óbito já estiver anotado no nascimento ou no casamento;

d) certidão de nascimento do outorgante ou do outorgado que se declarar solteiro;

VI - apresentação do instrumento de mandato em via original para lavratura de escritura pública de substabelecimento.

Parágrafo único. As certidões mencionadas nas alíneas “a”, “b” e “d” do inciso V deste artigo devem ter sido expedidas há no máximo 90 (noventa) dias, devendo as partes declarar, sob as penas da lei, que seus conteúdos permanecem inalterados.

Art. 190. São requisitos documentais legitimadores indispensáveis à lavratura da escritura pública que implique alienação, a qualquer título, de imóvel ou de direito a ele relativo, assim como sua oneração, em se tratando de empresa alienante ou devedora, a apresentação de certidão negativa de débito expedida conjuntamente pela Secretaria da Receita Federal do Brasil - RFB e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional - PGFN referente a todos os tributos federais e à Dívida Ativa da União - DAU por elas administrados.

§ 1º Independe das certidões a que se refere o caput deste artigo a alienação ou a oneração a ser feita por empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda ou locação de imóveis, desmembramento ou loteamento de terreno, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o objeto da translação ou oneração esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste nem tenha constado do ativo permanente da empresa, fato que deve estar expresso na escritura.

§ 2º Para os fins do disposto no caput deste artigo, consideram-se empresa a sociedade, a associação, a fundação, a firma individual e o contribuinte individual empregador.

§ 3º A declaração de que não é empregadora, feita pela pessoa física alienante, sob as penas da lei e consignada expressamente na escritura, dispensa a apresentação de certidão negativa de débito expedida conjuntamente pela RFB e pela PGFN, referente aos tributos federais e à DAU por elas administrados.

§ 4º A apresentação de certidão positiva de débitos com efeitos de negativa equivale, para fins de legitimidade de lavratura da escritura, à apresentação de certidão negativa.

§ 5º A impossibilidade de obtenção de certidão negativa de débitos em meio eletrônico não impede a lavratura da escritura, devendo o tabelião de notas advertir as partes sobre os riscos inerentes ao ato, consignando essa advertência na escritura. (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

§ 6º Nas aquisições de imóveis por empresário individual, não obstante a ausência de personalidade jurídica, o ato poderá ser realizado por escritura pública, com anuência do cônjuge ou companheiro. (Parágrafo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

§ 7º Nos casos do § 6º deste artigo, a escritura será lavrada em nome da pessoa física, com cláusula da destinação do bem à atividade empresarial. (Parágrafo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 191. O tabelião é obrigado a manter na serventia os documentos e as certidões apresentados no original, em cópia autenticada ou em cópia simples conferida com o original, mencionando-os na escritura, podendo o arquivo ser feito por meio físico, digital ou por microfilme.