Registro de Instituição de Condomínio de Lotes

DOCUMENTOS

1. Instrumento de instituição do condomínio de lotes, subscrito por todos os proprietários e cônjuges com direitos, que contenha:

   1. Se feito(a) de forma impressa , assinatura(s) em todas as páginas e firma(s) reconhecida(s) ao final deste (dispensada(s) esta(s), se assinado nesta Serventia); OU , se de forma eletrônica , arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI;
      1. ONDE OBTER: Modelos de requerimentos disponíveis em: https://registrodeimoveisonline.com.br/requerimentos/; para reconhecimento de firma presencial , procurar Tabelionato de Notas de livre escolha das partes (consultar lista em https://www.notariado.org.br/tabelionatos-do-brasil/); utilizar certificado ICP-Brasil ou uma das assinaturas da LSEC-RI, a saber: para assinatura eletrônica notarizada (reconhecimento de firma eletrônico), acessar https://www.e-notariado.org.br/customer/e-not-sign; para assinatura com Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil – IdRC , acessar assinatura.registrocivil.org.br; para assinatura eletrônica gratuita , utilizar Plataforma Gov.br (https://www.gov.br/pt-br/servicos/assinatura-eletronica), mediante reconhecimento facial ou certificado digital de níveis prata ou ouro;
      2. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 208, § 1º, 285, I, e 329-A do Provimento n.º 149/CNJ/2023; Instrução Técnica de Normalização n.º 002/ONR/2024; Arts. 130, parágrafo único, e 1.182, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
   2. Indicação de: I - a qualificação completa dos instituidores (se pessoa física , nome e qualificação completa de participante que seja pessoa natural, indicando nacionalidade, estado civil, profissão, endereço e lugar de domicílio, documento de identificação, com a menção ao número do CPF, ainda com a indicação, se casado, da data e da serventia, do livro, da folha e do termo do casamento ou número da matrícula do assento, do regime de bens adotado, com menção expressa à serventia, ao livro e à folha onde foi lavrado o pacto antenupcial, se houver, e ao nome do cônjuge, com sua qualificação completa; se pessoa jurídica , nome, endereço e lugar da sede, número do CNPJ, menção ao registro mercantil ou civil das pessoas jurídicas e indicação da representação de participante que seja pessoa jurídica, ainda com os dados constantes no inciso II deste artigo, no que couber, em relação à pessoa natural representante); II - a indicação precisa do respectivo título de domínio e seu registro, sua procedência e disponibilidade; III - a indicação da procedência e disponibilidade, com a indicação do registro imobiliário correspondente e a declaração da existência ou não de ônus ou gravames; IV - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns, se existirem; V - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns, se existirem; VI - o fim a que se destinam as unidades; VII - quanto ao custo do empreendimento, a soma do valor da construção das obras de infraestrutura (quadro III da NBR 12.721/2006 atualizado) mais o valor do terreno; e VIII - quanto ao custo de cada unidade, o resultado que será obtido com a multiplicação do custo total do empreendimento pela fração ideal da unidade;
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.358-A do Código Civil; Arts. 183, II e III, 1.039, § 1º, 1.087 e 1.088 do Provimento Conjunto n.º 93/2020;

2. Planta do Condomínio de Lotes, com referência, se houver, às limitações administrativas e urbanísticas relativas ao condomínio, devidamente aprovada pelo Município, que contenha, se feito(a) de forma impressa , assinatura(s) em todas as páginas e firma(s) reconhecida(s) ao final deste (dispensada(s) esta(s), se assinado nesta Serventia); OU , se de forma eletrônica , arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI ou em arquivo PDF/A simples, quando a autenticidade puder ser confirmada pelo oficial de registro de imóveis no site do órgão de origem;

   1. ONDE OBTER: Para reconhecimento de firma presencial , procurar Tabelionato de Notas de livre escolha das partes (consultar lista em https://www.notariado.org.br/tabelionatos-do-brasil/); utilizar certificado ICP-Brasil ou uma das assinaturas da LSEC-RI, a saber: para assinatura eletrônica notarizada (reconhecimento de firma eletrônico), acessar https://www.e-notariado.org.br/customer/e-not-sign; para assinatura com Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil – IdRC , acessar assinatura.registrocivil.org.br; para assinatura eletrônica gratuita , utilizar Plataforma Gov.br (https://www.gov.br/pt-br/servicos/assinatura-eletronica), mediante reconhecimento facial ou certificado digital de níveis prata ou ouro;
   2. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 208, § 1º, 285, I, e 329-A do Provimento n.º 149/CNJ/2023; Instrução Técnica de Normalização n.º 002/ONR/2024; Arts. 130, parágrafo único, e 1.182, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Arts. 1.039, II, 1.087, 1.088, 1.089 e 1.092 do Provimento Conjunto n.º 93/2020;

3. Planilhas de cálculo de áreas e de custos da realização da infraestrutura, devidamente aprovadas pelo Município, assinadas pelo responsável técnico e pelos proprietários, com firmas reconhecidas e rubrica em todas as páginas; OU quadros preliminar e I a IV-B (ou quadro 4-B.1, se for o caso) da NBR 12.721/2006, subscritos por um ou mais proprietários e pelo profissional responsável pelos cálculos, com a respectiva ART ou RRT, que contenha, se feita de forma impressa , assinatura(s) em todas páginas e firma(s) reconhecida(s) ao final deste (dispensada(s) esta(s), se assinado nesta Serventia); OU , se feito de forma eletrônica , arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI;

   1. ONDE OBTER: Para reconhecimento de firma presencial, Tabelionato de Notas de livre escolha das partes (consultar lista em https://www.notariado.org.br/tabelionatos-do-brasil/); para assinatura eletrônica notarizada (reconhecimento de firma eletrônico), acessar https://www.e-notariado.org.br/customer/e-not-sign; para assinatura com Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil – IdRC, acessar assinatura.registrocivil.org.br; para assinatura eletrônica gratuita , utilizar Plataforma Gov.br (https://www.gov.br/pt-br/servicos/assinatura-eletronica), mediante reconhecimento facial ou certificado digital de níveis prata ou ouro;
   2. FUNDAMENTO LEGAL:FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 208, § 1º, 285, I, e 329-A do Provimento n.º 149/CNJ/2023; Instrução Técnica de Normalização n.º 002/ONR/2024; Arts. 130, parágrafo único, e 1.182, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Arts. 1.039, III, 1.087 e 1.088 do Provimento Conjunto n.º 93/2020;

4. Se não constar nos quadros preliminar e I a IV-B (ou quadro 4-B.1, se for o caso) da NBR 12.721/2006 ou na Planta aprovada , Memorial Descritivo de cada nova unidade, que contenha: lote e quadra, com sua respectiva denominação, características, área, limites, logradouro, número e confrontações definidos, se houver, e, ainda, por uma fração ideal nas áreas comuns, como ruas, avenidas ou outras partes ou espaços comuns existentes, fração esta que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio, inclusive, com a descrição de limitações administrativas e urbanísticas relativas à unidade, assinado pelo responsável técnico e pelos proprietários, que contenha: se feito de forma impressa , assinatura(s) em todas páginas e firma(s) reconhecida(s) ao final deste (dispensada(s) esta(s), se assinado nesta Serventia); OU , se feito de forma eletrônica , arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI;

   1. ONDE OBTER: Para reconhecimento de firma presencial, Tabelionato de Notas de livre escolha das partes (consultar lista em https://www.notariado.org.br/tabelionatos-do-brasil/); para assinatura eletrônica notarizada (reconhecimento de firma eletrônico), acessar https://www.e-notariado.org.br/customer/e-not-sign; para assinatura com Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil – IdRC, acessar assinatura.registrocivil.org.br; para assinatura eletrônica gratuita , utilizar Plataforma Gov.br (https://www.gov.br/pt-br/servicos/assinatura-eletronica), mediante reconhecimento facial ou certificado digital de níveis prata ou ouro;
   2. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 208, § 1º, 285, I, e 329-A do Provimento n.º 149/CNJ/2023; Instrução Técnica de Normalização n.º 002/ONR/2024; Arts. 130, parágrafo único, e 1.182, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Arts. 1.039, III, 1.087, 1.088 e 1.089 do Provimento Conjunto n.º 93/2020;

5. Anotação de Responsabilidade Técnica - ART ou Registro de Responsabilidade Técnica - RRT, relativamente aos cálculos e os correspondentes comprovantes de pagamento, quando a anotação o exigir, que contenha: (i) prova de quitação; (ii) identificação do tipo de serviço técnico, do proprietário e do(s) imóvel(is), com a área deste(s); e (iii) todos os campos preenchidos;

   1. PORQUÊ: Obrigatoriedade de ART ou RRT para comprovar responsabilidade técnica de profissional contratado para elaborar os serviços;
   2. ONDE OBTER: Com o responsável técnico contratado para prestação dos serviços;
   3. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 1º e 3º da Lei n.º 5.194/66; Art. 1º da Lei n.º 6.496/77; Art. 45 da Lei n.º 12.378/2010; Arts. 1.039, IV, e 1.087 do Provimento Conjunto n.º 93/2020;

6. Caso haja Atribuição de Unidades com diferença da fração/percentual dos coproprietários indicada na Matrícula (situação em que há mais de um coproprietário na Matrícula e estes desejam ficar com unidades autônomas exclusivas), para fins de registrar a atribuição de unidades:

   1. Se preferir fazer somente a transferência da diferença de fração (geralmente, implica maior economia) , Escritura Pública de Compra e Venda ou Doação apenas da diferença de fração das unidades (para que não haja a necessidade de registro de Atribuição de Unidades), lavrada por Tabelionato de Notas de Livre escolha das partes, que contenha: Se feito(a) de forma impressa , assinatura(s) em todas as páginas e firma(s) reconhecida(s) ao final deste (dispensada(s) esta(s), se assinado nesta Serventia); OU , se de forma eletrônica , arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI;
      1. PORQUÊ: Para evitar que seja necessário lavrar a escritura pública de atribuição de unidades, por meio da transferência apenas da diferença de fração/percentual na atribuição de unidades, após o que é admitida a atribuição de unidades por instrumento particular;
      2. ONDE OBTER: Para a lavratura da Escritura Pública, procurar Tabelionato de Notas de livre escolha das partes (consultar lista em https://www.notariado.org.br/tabelionatos-do-brasil/); utilizar certificado ICP-Brasil ou uma das assinaturas da LSEC-RI, a saber: para assinatura eletrônica notarizada (reconhecimento de firma eletrônico), acessar https://www.e-notariado.org.br/customer/e-not-sign; para assinatura com Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil – IdRC , acessar assinatura.registrocivil.org.br; para assinatura eletrônica gratuita , utilizar Plataforma Gov.br (https://www.gov.br/pt-br/servicos/assinatura-eletronica), mediante reconhecimento facial ou certificado digital de níveis prata ou ouro;
      3. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 208, § 1º, 285, I, e 329-A do Provimento n.º 149/CNJ/2023; Instrução Técnica de Normalização n.º 002/ONR/2024; Arts. 130, parágrafo único, e 1.182, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
   2. Se quiser manter a atribuição de unidades, com diferença de fração , Escritura Pública de Divisão / Atribuição de Unidades lavrada por Tabelionato de Notas de Livre escolha das partes, que contenha: Se feito(a) de forma impressa , assinatura(s) em todas as páginas e firma(s) reconhecida(s) ao final deste (dispensada(s) esta(s), se assinado nesta Serventia); OU , se de forma eletrônica , arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI;
      1. PORQUÊ: A diferença de fração/percentual na atribuição de unidades configura negócio jurídico que deve ser formalizado por meio de Escritura Pública;
      2. ONDE OBTER: Para a lavratura da Escritura Pública, procurar Tabelionato de Notas de livre escolha das partes (consultar lista em https://www.notariado.org.br/tabelionatos-do-brasil/); utilizar certificado ICP-Brasil ou uma das assinaturas da LSEC-RI, a saber: para assinatura eletrônica notarizada (reconhecimento de firma eletrônico), acessar https://www.e-notariado.org.br/customer/e-not-sign; para assinatura com Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil – IdRC , acessar assinatura.registrocivil.org.br; para assinatura eletrônica gratuita , utilizar Plataforma Gov.br (https://www.gov.br/pt-br/servicos/assinatura-eletronica), mediante reconhecimento facial ou certificado digital de níveis prata ou ouro;
      3. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 208, § 1º, 285, I, e 329-A do Provimento n.º 149/CNJ/2023; Instrução Técnica de Normalização n.º 002/ONR/2024; Arts. 130, parágrafo único, e 1.182, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Art. 1.045 e seguintes do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
   3. Se não houver indicação de recolhimento de imposto em Escritura de itens anteriores :
      1. Caso a transmissão da diferença de fração seja onerosa , via original de Certidão de Não Incidência ou Isenção de Imposto de Transmissão de Bens de Imóveis – ITBI relativo à operação OU Certidão de Quitação de ITBI relativo à operação, na qual conste o valor de avaliação, com via original ou cópia autenticada legível da respectiva Guia do pagamento do Imposto de Transmissão de Bens de Imóveis - ITBI (ou cópia autenticada) e comprovante de quitação, relativos à diferença de fração ideal;
         1. PORQUÊ: Para cumprir o dever de fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos a serem praticados;
         2. ONDE OBTER: Prefeitura Municipal do local do imóvel; para verificar onde obter documentos por Comarca, acessar https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/ondeobter/;
         3. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1º, § 2º, da Lei n.º 7.433/85; Arts. 19, XI, e 1.046 do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      2. Caso a transmissão da diferença de fração seja gratuita, em substituição ao item anterior, via original de Certidão de Não Incidência ou Isenção pagamento/desoneração de Imposto de Transmissão Causa Mortis - ITCD OU Certidão de Pagamento / Desoneração de ITCD, com via original ou cópia autenticada legível da respectiva Guia do pagamento de ITCD e comprovante de quitação, relativos à diferença de fração ideal, com o devido pagamento;
         1. PORQUÊ: Para cumprir o dever de fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos a serem praticados;
         2. ONDE OBTER: Secretaria de Estado de Fazenda de Minas Gerais - SEF/MG, em Montes Claros: Avenida Major Alexandre Rodrigues, 223, Ibituruna, Montes Claros-MG, Telefone(s): (38) 3229-7800; OU por meio do site: https://www.fazenda.mg.gov.br/empresas/impostos/itcd/;
         3. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1º, § 2º, da Lei n.º 7.433/85; Arts. 19, XI, e 1.046 do Provimento Conjunto n.º 93/2020;

7. Se obras de infraestrutura estiverem concluídas :

   1. Certidão de “baixa de construção e habite-se” ou documento equivalente, no original, referente às obras de infraestrutura que ficarão a cargo do empreendedor; se feita de forma eletrônica , arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI ou em arquivo PDF/A simples, quando a autenticidade puder ser confirmada pelo oficial de registro de imóveis perante o órgão de origem;
      1. ONDE OBTER: Para reconhecimento de firma presencial, Tabelionato de Notas de livre escolha das partes (consultar lista em https://www.notariado.org.br/tabelionatos-do-brasil/); para assinatura eletrônica notarizada (reconhecimento de firma eletrônico), acessar https://www.e-notariado.org.br/customer/e-not-sign; para assinatura com Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil – IdRC, acessar assinatura.registrocivil.org.br; para assinatura eletrônica gratuita , utilizar Plataforma Gov.br (https://www.gov.br/pt-br/servicos/assinatura-eletronica), mediante reconhecimento facial ou certificado digital de níveis prata ou ouro;
      2. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 208, § 1º, 285, I, e 329-A do Provimento n.º 149/CNJ/2023; Instrução Técnica de Normalização n.º 002/ONR/2024; Arts. 130, parágrafo único, e 1.182, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Arts. 1.087, 1.088, 1.089, 1.091 e 1.092 do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
   2. Facultativamente , via original de Certidão negativa de débitos para com o INSS referente às obras de infraestrutura do condomínio de lotes;
      1. ONDE OBTER: Receita Federal do Brasil; em Montes Claros: Avenida Deputado Esteves Rodrigues, nº 2810, Centro, Montes Claros-MG, CEP 39400-141, telefone: (38) 3229-1004; A documentação a ser apresentada à Receita Federal do Brasil pode ser obtida no site: https://receita.economia.gov.br/interface/lista-de-servicos/certidoes-e-situacao-fiscal/certidao-de-regularidade/certidao-obra-construcao-civil; O agendamento poderá ser feito pelo link: https://www.receita.fazenda.gov.br/Aplicacoes/SSL/ATBHE/SAGA/defaultsemcertrecaptcha.aspx;
      2. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 47, II, da Lei n.º 8.212/1991; Art. 1.168-A do Provimento Conjunto n.º 93/2020;

8. Se obras de infraestrutura ainda estiverem em construção (não concluídas) :

   1. Via original ou cópia autenticada de alvará de construção em vigor para o empreendimento;
      1. ONDE OBTER: Prefeitura Municipal de localização do imóvel ou respectivo site; para verificar onde obter documentos por Comarca, acessar https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/ondeobter/;
      2. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 1.090 e 1.039, V, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
   2. Declaração em requerimento escrito subscrita pelo(s) proprietário(s) de que não farão oferta pública das unidades até a averbação de “habite-se” das obras de infraestrutura do condomínio, ficando cientificados de que a venda, promessa ou cessão de direitos antes da conclusão da obra só poderá ser feita mediante arquivamento dos documentos previstos no art. 32 da Lei n.º 4.591/1964 na serventia, que contenha, se feita de forma impressa , assinatura(s) em todas páginas e firma(s) reconhecida(s) ao final deste (dispensada(s) esta(s), se assinado nesta Serventia); OU , se feito de forma eletrônica , arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI;
      1. ONDE OBTER: Para reconhecimento de firma presencial, Tabelionato de Notas de livre escolha das partes (consultar lista em https://www.notariado.org.br/tabelionatos-do-brasil/); para assinatura eletrônica notarizada (reconhecimento de firma eletrônico), acessar https://www.e-notariado.org.br/customer/e-not-sign; para assinatura com Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil – IdRC, acessar assinatura.registrocivil.org.br; para assinatura eletrônica gratuita , utilizar Plataforma Gov.br (https://www.gov.br/pt-br/servicos/assinatura-eletronica), mediante reconhecimento facial ou certificado digital de níveis prata ou ouro;
      2. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 208, § 1º, 285, I, e 329-A do Provimento n.º 149/CNJ/2023; Instrução Técnica de Normalização n.º 002/ONR/2024; Arts. 130, parágrafo único, e 1.182, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; Arts. 1.087 e 1.088 do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
   3. **Em substituição ao item anterior , se forem vendidas unidades autônomas antes da construção da obra de infraestrutura, **documentos para o registro de incorporação imobiliária previstos no art. 32 da Lei n.º 4.591/64 e nos artigos 958 e 959 do Provimento Conjunto n.º 93/2020 (lista de documentos disponível em https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/registro-de-incorporacao-imobiliaria-lei-n-o-4-591-64/), e, facultativamente , requerimento para averbação de patrimônio de afetação, conforme artigo 31-A da Lei n.º 4.591/1964 (lista de documentos disponível em );
      1. ONDE OBTER: Lista de documentos disponíveis em https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/registro-de-incorporacao-imobiliaria-lei-n-o-4-591-64/.
      2. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 31-A e 32 da Lei n.º 4.591/64; Arts. 1.056 e ss, 1.068 e ss, 1.090, § 2º, c/c 1.039, §§ 2º e 3º, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;

9. Se INSTRUMENTO PARTICULAR , documentos complementares quanto às PESSOAS (PROPRIETÁRIOS) exigidos pelo art. 877, § 1º, do Provimento Conjunto n.º 93/2020, cuja lista está disponível em https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/documentos-complementares-para-registro-de-instrumento-particular/;

10. Documentos para registro da Convenção de Condomínio, no Livro 3 - Registro Auxiliar , cuja lista está disponível em https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/registro-de-convencao-de-condominio-edilicio-de-lotes-ou-em-multipropriedade/;

    1. FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1.093 do Provimento Conjunto n.º 93/2020;

11. ATENÇÃO! A depender da Matrícula / Transcrição / Registro Auxiliar, do caso concreto e dos documentos apresentados, podem ser necessários outros documentos, o que será indicado em Nota de Exigências emitida após a Prenotação ou formalização de Pedido de Exame e Cálculo (PEC).

ATOS PRATICADOS

Emolumentos, Taxa de Fiscalização e Fundos

ORIENTAÇÕES

• ATENÇÃO! Será feito um Protocolo para cada título apresentado, a exemplo de: Instituição de Condomínio, Convenção de Condomínio, Incorporação Imobiliária, Patrimônio de Afetação, Construção, Baixa e Habite-se.
• ATENÇÃO! Consulte a Tabela de Documentos Eletrônicos para conferir todos os formatos de documentos eletrônicos admitidos, com os respectivos requisitos, e também o Tutorial de Criação, Conversão, Assinatura e Validação PDF/A.
• ATENÇÃO! Para saber os valores, consulte as Tabelas de Emolumentos vigentes em Minas Gerais em: https://registrodeimoveisonline.com.br/docs/tabela-de-emolumentos/.