Do Registro da Incorporação Imobiliária

Art. 1.056. A incorporação imobiliária é regulada pela Lei nº 4.591, de 1964, a partir do seu art. 28, sendo a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas para a alienação total ou parcial.

§ 1º O incorporador somente poderá alienar ou onerar as unidades autônomas e respectivas frações ideias de terrenos e acessões após o registro do memorial de incorporação. (Parágrafo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

§ 2º O registro do memorial de incorporação imobiliária implica a instituição do condomínio especial de frações ideais, previsto no art. 32, § 15, da Lei nº 4.591, de 1964, sem prejuízo da prévia e necessária instituição de condomínio edilício, conforme os arts. 1.032 e seguintes deste Provimento Conjunto. (Parágrafo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

§ 3º O condomínio especial de frações ideais, a que se refere o art. 32, § 15, da Lei nº 4.591, de 1964, institui-se por meio do próprio memorial de incorporação, tem caráter transitório e visa a regulamentar as relações jurídicas entre o incorporador, a comissão de representantes e os adquirentes das unidades autônomas, dispensando a apresentação de quaisquer instrumentos e/ou documentos adicionais. (Parágrafo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

§ 4º O registro único da incorporação e da instituição do condomínio especial sobre frações ideais não se confunde com o registro da instituição e da especificação do condomínio edilício. (Parágrafo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 1.057. A incorporação imobiliária será registrada na matrícula matriz, após o registro da instituição de condomínio e das atribuições de unidades autônomas, se houver, e será informada por averbação nas matrículas das unidades autônomas.

Art. 1.058. Para fins de arquivamento, os documentos de registro de incorporação serão autuados e numerados, dispensada a autuação e numeração quando apresentados em meio eletrônico ou quando arquivados eletronicamente. (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 1.059. O incorporador deverá apresentar, no Ofício de Registro de Imóveis, os seguintes documentos, organizados nesta ordem:

I - memorial de incorporação, assinado pelo incorporador, com firma reconhecida, requerendo o registro da incorporação e contendo as seguintes informações:

a) se pessoas físicas: 1. se os cônjuges forem os incorporadores do empreendimento, ambos deverão assinar o requerimento; 2. se apenas um dos cônjuges for incorporador, somente este assinará o requerimento, mas, nesse caso, deverá apresentar o instrumento de mandato outorgado pelo outro cônjuge, conforme mencionado no art. 31, § 1º, c/c art. 32 da Lei nº 4.591, de 1964, devendo ser observada a mesma exigência em relação aos alienantes do terreno, se não forem, ao mesmo tempo, incorporadores;

b) se pessoa jurídica, o requerimento deverá estar instruído com cópia autenticada da última alteração contratual e com certidão simplificada da Junta Comercial ou do Ofício de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, na qual se verificará a capacidade de representação dos signatários do requerimento;

II - título de propriedade do terreno, ou de promessa irrevogável e irretratável de compra e venda, de cessão de direitos ou de permuta, da qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, desde que não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais, e haja consentimento para demolição e construção devidamente registrado, nos termos do art. 32, “a”, da Lei nº 4.591, de 1964;

III - as seguintes certidões negativas referentes aos atuais proprietários do terreno e aos incorporadores:

a) federais, conforme o art. 32, “b”, da Lei nº 4.591, de 1964: 1. certidão conjunta da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional e Secretaria da Receita Federal do Brasil; 2. do distribuidor cível e criminal da Justiça Federal; 3. dos Juizados Especiais Federais; 4. de ações trabalhistas da Justiça do Trabalho;

b) estaduais, conforme o art. 32, “b”, da Lei nº 4.591, de 1964: 1. da Fazenda Estadual; 2. do distribuidor cível e criminal da Justiça Estadual; 3. dos Juizados Especiais Estaduais;

c) certidão negativa de tributos municipais, relativa a tributos diversos, com quitação plena ou total, nos termos do art. 32, “b”, da Lei nº 4.591, de 1964;

e) relativamente a protesto de títulos, nos termos do art. 32, “b”, da Lei nº 4.591, de 1964: 1. certidão negativa de protesto de título abrangendo 5 (cinco) anos; ou, 2. caso haja, na localidade, Ofício de Registro de Distribuição, certidão negativa de distribuição; ou 3. certidão positiva de distribuição acompanhada de certidão do Tabelionato de Protesto para o qual o título ou documento tenha sido distribuído;

IV - certidões do imóvel, nos termos do art. 32, “b” e “c”, da Lei nº 4.591, de 1964:

a) certidão negativa de ônus reais;

b) certidão negativa de inscrição de ações reais e pessoais reipersecutórias do registro de imóveis;

V - certidão de inteiro teor, nos termos do art. 32, “c”, da Lei nº 4.591, de 1964, abrangendo os últimos 20 (vinte) anos; (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

VI - projeto arquitetônico de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes e, em caso de aprovação de projeto simplificado, deverá também ser apresentado o projeto completo, nos termos do art. 32, “d”, da Lei nº 4.591, de 1964;

VII - da NBR 12.721/2006, a folha preliminar e os quadros I, II, III, IV-A, IV-B (ou quadro IV-B.1, se for o caso), V, VI, VII e VIII, assinados pelo profissional responsável e por um ou mais proprietários, com firmas reconhecidas, nos termos do art. 32, “e”, “g”, “h” e “i”, da Lei nº 4.591, de 1964;

VIII - a ART do engenheiro responsável pela elaboração dos quadros mencionados no inciso VII deste artigo;

IX - alvará de construção com prazo de validade vigente;

XI - facultativamente, contrato-padrão, que ficará arquivado na serventia, conforme determina o art. 67, §§ 3º e 4º, da Lei nº 4.591, de 1964;

XII - declaração acompanhada de plantas elucidativas sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos, salvo se as plantas constarem expressamente do projeto aprovado, nos termos do art. 32, “p”, da Lei nº 4.591, de 1964;

XIII - declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o art. 39, II, da Lei de Condomínio e Incorporação, nos termos do art. 32, l, da Lei nº 4.591, de 1964;

XIV - certidão de instrumento público de mandato quando o incorporador não for o proprietário, outorgando ao construtor/incorporador poderes para a alienação de frações ideais do terreno, nos termos do art. 31, § 1º, c/c art. 32, “m”, da Lei nº 4.591, de 1964);

XV - declaração expressa em que se defina se o empreendimento está ou não sujeito a prazo de carência de até 180 (cento e oitenta) dias, nos termos do art. 32, “n”, da Lei nº 4.591, de 1964.

Art. 1.060. Os documentos poderão ser apresentados em 2 (duas) vias, com as firmas de seus subscritores reconhecidas quando de origem particular, sendo a segunda via devolvida ao apresentante com as anotações do ato praticado.

§ 1º As certidões da Justiça Federal, da Justiça Estadual, da Justiça do Trabalho e do Tabelionato de Protesto:

I - serão referentes aos proprietários do terreno (atuais proprietários e promitentes compradores, se houver, inclusive seus cônjuges) e ao incorporador e, em caso de pessoa jurídica, basta a apresentação das certidões referentes à pessoa jurídica, dispensada a exigência de apresentação de certidões relativas aos sócios;

II - serão extraídas nos domicílios atuais do proprietário, do incorporador e na circunscrição onde se localiza o imóvel incorporado.

§ 2º As certidões de débitos trabalhistas serão emitidas e validadas no sítio eletrônico oficial do Tribunal Superior do Trabalho - TST.

§ 3º As certidões poderão ser emitidas e validadas por meio da internet, caso o respectivo tribunal, órgão ou serviço notarial e de registro disponha de tal serviço e, quando as certidões de feitos ajuizados forem positivas, deverão estar acompanhadas da respectiva certidão esclarecedora, que poderá ser substituída por impressão do andamento do processo. (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

§ 4º As certidões positivas da Justiça Federal, da Justiça Estadual ou da Justiça do Trabalho não impedem o registro da incorporação, mas nele devem ser mencionadas.

§ 5º Os quadros da NBR 12.721/2006 devem atender aos seguintes requisitos do art. 32 da Lei nº 4.591, de 1964:

I - cálculo das áreas das edificações, discriminando-se, além da global, a área das partes comuns e indicando, em cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída, nos termos do art. 32, “e”, da Lei nº 4.591, de 1964;

II - memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV do art. 53 da Lei nº 4.591, de 1964, nos termos do art. 32, “g”, da Lei nº 4.591, de 1964;

III - avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, ambos da Lei nº 4.591, de 1964, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra, nos termos do art. 32, “h”, da Lei nº 4.591, de 1964;

IV - discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que corresponderão a elas, nos termos do art. 32, “i”, da Lei nº 4.591, de 1964;

§ 6º O oficial de registro não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento, em obediência ao disposto nas alíneas “e”, “g”, “h”, “i”, “l” e “p” do art. 32 da Lei nº 4.591, de 1964, desde que assinados pelo profissional habilitado, devendo o oficial conferir tais documentos apenas em seu aspecto formal, sendo vedada análise do conteúdo, que está sob a responsabilidade de profissional habilitado.

§ 7º Os quadros III e IV-A da NBR devem estar atualizados, nos termos do art. 54 da Lei nº 4.591, de 1964.

§ 8º A apresentação dos documentos será feita à vista dos originais, admitindo-se cópias reprográficas autenticadas.

§ 9º Caso os documentos sejam apresentados em apenas uma via, esta ficará arquivada.

§ 10. Os incisos XI a XIV do art. 1.059 deste Provimento Conjunto podem ser aplicáveis ou não de acordo com as circunstâncias de cada incorporação.

§ 11. Será de 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade das certidões, salvo se outro prazo constar expressamente do documento, segundo norma adotada pelo órgão expedidor.

§ 12. A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impede o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.

§ 13. No caso de empresas com sedes administrativas em várias cidades, as certidões a serem apresentadas devem se referir apenas ao endereço da matriz e da localização do empreendimento.

Art. 1.061. Se, após 180 (cento e oitenta) dias úteis da data do registro da incorporação, ela ainda não se houver concretizado, por meio da formalização da alienação ou da oneração de alguma unidade futura, da contratação de financiamento para a construção ou do início das obras do empreendimento, o incorporador só poderá negociar unidades depois de averbar a atualização das certidões e de eventuais documentos com prazo de validade vencido, a que se refere o art. 32 da Lei nº 4.591, de 1964. (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

§ 1º Enquanto não concretizada a incorporação, o procedimento de que trata o “caput” deste artigo deverá ser realizado a cada 180 (cento e oitenta dias). (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

§ 2º A formalização da alienação poderá ser comprovada mediante a apresentação de promessa de compra e venda realizada dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias úteis, que ficará arquivada. (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

§ 3º Caso não seja feito o cancelamento dentro do prazo de carência, a incorporação também se considerará concretizada para os fins do art. 33 da Lei nº 4.591, de 1964. (Parágrafo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 1.062. O cancelamento do registro da incorporação após o prazo de carência será feito a requerimento do incorporador e mediante declaração, sob responsabilidade civil e criminal, de que não houve alienação ou oneração de unidades.

Parágrafo único. Em caso de alienação ou oneração de unidade, registrada ou não, ficará também condicionado o cancelamento à anuência dos compromissários, cessionários ou credores.

Art. 1.063. O incorporador deverá declarar, no memorial, de forma expressa, a qual regime está submetida a incorporação:

I - regime de preço global, na forma dos arts. 41 a 43 da Lei nº 4.591, de 1964, podendo o incorporador, no decorrer das obras, promover a alienação das “unidades autônomas futuras”, a preço fixo ou reajustável, em índices previamente determinados, englobando, na alienação, a respectiva fração ideal de terreno, sendo, no entanto, de sua inteira responsabilidade o encargo da construção até sua conclusão, incluindo a averbação de “baixa e habite-se”; (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

II - regime de empreitada, na forma dos arts. 55 a 57 da Lei nº 4.591, de 1964, podendo a incorporadora, no decorrer das obras, promover a alienação de frações ideais vinculadas à contratação de construção por empreitada em valores preestabelecidos, passíveis de reajuste por índices previamente determinados, sendo, no entanto, de sua inteira responsabilidade o risco da construção até sua conclusão, incluindo a averbação de “baixa e habite-se”; (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

III - regime de administração, na forma dos arts. 58 a 62 da Lei nº 4.591, de 1964, podendo a incorporadora, no decorrer das obras, promover a alienação de frações ideais vinculadas à contratação de construção por administração “a preço de custo”, conforme valores estimados, assumindo os adquirentes a responsabilidade pelo pagamento do custo integral da construção que vier a ser apurado ao longo da obra, até sua conclusão.

Art. 1.064. São requisitos para o registro da incorporação, além de outros previstos em lei:

I - o registro da instituição e da convenção de condomínio;

II - a apresentação do memorial de incorporação acompanhado dos documentos acima elencados.

Art. 1.065. Somente após o registro da incorporação, feito de acordo com as normas previstas na Lei nº 4.591, de 1964, e na Lei nº 6.015, de 1973, serão aceitos e examinados os pedidos de registro ou de averbação dos atos negociais do incorporador sobre unidades autônomas.

Art. 1.066. O registro da incorporação conterá os seguintes dados específicos:

I - nome e qualificação do incorporador, com indicação de seu título, se não for o proprietário;

II - denominação do edifício;

III - definição sobre o prazo de carência e, quando fixado, as condições a autorizarem o incorporador a desistir do empreendimento;

IV - regime de incorporação;

V - custo global da construção e custos de cada unidade autônoma;

VI - preço das frações ideais do terreno.

§ 1º É dispensada a descrição interna das unidades autônomas no memorial, no registro e na individualização.

§ 2º No registro da incorporação, ficará consignada, como ato de averbação, a existência das certidões positivas e as positivas com efeito de negativas.

Art. 1.067. Aplicam-se essas normas nos casos de retificações ou alterações no registro de incorporação, devendo ser apresentados somente os documentos que eventualmente tenham sofrido alteração, entre os arrolados neste Capítulo e no art. 32 da Lei nº 4.591, de 1964.