Da Adjudicação Compulsória Extrajudicial

Art. 1.166-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda, de promessa de permuta, de cessão ou de promessa de cessão, que será processado diretamente perante o ofício de registro de imóveis da atual circunscrição em que estiver situado o imóvel a ser adjudicado, nos termos do art. 216-B da Lei nº 6.015, de 1973.

§ 1º Não havendo dúvida quanto à determinação e individuação do imóvel, o registro do título poderá ser feito ainda que não haja perfeita coincidência entre a descrição do título com a do registro anterior.

§ 2º Nos casos em que a descrição do imóvel não atenda aos requisitos do art. 176 da Lei nº 6.015, de 1973, será lícito ao registrador exigir a prévia especialização objetiva, nos termos do art. 213 da referida Lei. (Artigo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 1.166-B. São legitimados a requerer a adjudicação compulsória o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor e os promitentes permutantes, representados por advogado munido de poderes específicos.

§ 1º Havendo processo judicial em curso, pode ser solicitada, a qualquer momento, a sua suspensão pelo prazo de 90 (noventa) dias ou a desistência para promoção da via extrajudicial.

§ 2º Homologada a desistência ou deferida a suspensão, poderão ser utilizadas, no registro de imóveis, as provas produzidas na via judicial. (Artigo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 1.166-C. A adjudicação compulsória independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor. (Artigo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 1.166-D. O requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial estabelecidos no art. 319 do CPC, indicando ao menos:

I - a descrição do imóvel, sendo suficiente a menção ao número da matrícula ou transcrição e, se necessário, a quaisquer outras características que o identifiquem;

II - os nomes e estado civil dos promitentes vendedores, compradores e eventuais cessionários envolvidos nas transmissões, incluindo seus cônjuges e companheiros, quando for o caso;

III - menção à ordem das transmissões celebradas e aos títulos que lhes deram origem;

IV - menção ao inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena, esclarecendo suas circunstâncias e as tentativas efetuadas para a obtenção do título definitivo, evidenciando dificuldade ou impossibilidade;

V - o pedido de notificação do requerido, com a informação do seu endereço de localização.

Parágrafo único. A menção feita no requerimento ou no título à existência de edificação no imóvel adjudicado não autoriza a averbação da construção na matrícula, o que poderá ser feito em momento posterior ao registro da adjudicação, sem que isso prejudique a especialidade objetiva, nem impeça o registro de transações futuras. (Artigo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 1.166-E. O requerimento deverá ser subscrito por advogado e instruído ao menos com os seguintes documentos:

I - instrumento de mandato com poderes especiais, outorgado ao advogado pelo(s) requerente(s);

II - instrumento de promessa de compra e venda, de permuta, de cessão, de sucessão ou do ato ou negócio jurídico em que se funda a adjudicação compulsória;

III - indicação do cadastro nos órgãos municipais ou federais que demonstrem a natureza urbana ou rural do imóvel adjudicando;

IV - certidões cíveis expedidas pela Justiça Estadual da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente demonstrando a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de venda do imóvel objeto da adjudicação;

V - certidão cível expedida pela Justiça Federal, caso haja interesse da União.

§ 1º À exceção do título mencionado no inciso II do “caput” deste artigo, os documentos oferecidos em cópia poderão, no requerimento, ser declarados autênticos pelo advogado, sob sua responsabilidade pessoal, sendo dispensada a apresentação de cópias autenticadas.

§ 2º O comprovante de pagamento do respectivo ITBI deverá ser apresentado ao longo do procedimento, desde que antes do registro da adjudicação compulsória.

§ 3º O requerimento inicial será instruído, necessariamente, por ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade.

§ 4º O requerimento será instruído com tantas cópias quantos forem os requeridos a serem notificados.

§ 5º Não é necessário que o instrumento particular descreva as partes com todos os elementos enunciados no art. 796 deste Provimento Conjunto, desde que seja possível a determinação subjetiva dos envolvidos.

§ 6º É dispensada a averbação da profissão e domicílio do transmitente do imóvel, se essas informações não constarem do título.

§ 7º A existência de cláusula de retratabilidade no instrumento apresentado impede o deferimento do pedido formulado, ressalvadas as hipóteses do art. 25 da Lei nº 6.766, de 1979, e do art. 32 da Lei nº 4.591, de 1964, nas quais é vedada este tipo de convenção.

§ 8º Deferido o pedido de adjudicação compulsória e não havendo comprovação do pagamento do ITBI, o processo será extinto, nos termos do art. 440-J do CNN/CN/CNJ-Extra. (Artigo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 1.166-F. Se o bem objeto da promessa for um bem comum do casal transmitente, é imprescindível que ambos os cônjuges tenham subscrito o título da promessa, como coproprietários.

Parágrafo único. A ausência da assinatura de coproprietário poderá ser suprida por meio de ratificação expressa da vontade de transmissão do bem, firmada apenas pelo coproprietário ausente, em instrumento particular com firma reconhecida, escritura pública declaratória, procuração pública, ou na presença do oficial de registro, seu substituto ou escrevente autorizado, dispensado o reconhecimento de firma. (Artigo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 1.166-G. Se, ao tempo da celebração do título da promessa, o promitente vendedor era casado em regime diverso da separação convencional e o bem era particular seu, deveria o outro cônjuge ter concedido a outorga conjugal, no próprio título da promessa ou em documento apartado.

§ 1º A ausência da outorga poderá ser suprida por meio de notificação dirigida ao cônjuge que deixou de concedê-la, devendo sua omissão ser interpretada como anuência tácita.

§ 2º É dispensada a notificação se houver a averbação, na matrícula do imóvel, do divórcio do promitente vendedor.

§ 3º O casamento do promitente vendedor após a formação do título de promessa não acarreta a necessidade de participação do novo cônjuge no procedimento de adjudicação compulsória.

§ 4º Aplicam-se as regras deste artigo e do art. 1.166-F em relação ao cedente casado, se tiver ocorrido o registro da promessa de compra e venda ou permuta e, por consequência, a constituição do direito real de aquisição.

§ 5º Aplicam-se as regras deste artigo e do art. 1.166-F à união estável. (Artigo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 1.166-H. O requerimento, acompanhado dos documentos que o instruírem, será autuado pelo oficial do registro de imóveis competente, prorrogando-se os efeitos da prenotação até o acolhimento ou rejeição do pedido, salvo a suscitação de dúvida.

Parágrafo único. Todas as notificações destinadas ao requerente serão efetivadas na forma do art. 1.160 deste Provimento Conjunto. (Artigo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 1.166-I. Autuado o pedido, o oficial de registro de imóveis promoverá a notificação do requerido, para que, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, apresente sua manifestação, sendo o silêncio interpretado como anuência.

§ 1º A notificação deverá ser cumprida no endereço indicado no requerimento e no constante do contrato apresentado, sendo admitida a notificação por hora certa.

§ 2º A notificação poderá ser feita pessoalmente, com o uso do correio com serviço de AR, pelo oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê -la, mediante solicitação do oficial de registro de imóveis.

§ 3º A notificação poderá ser realizada de forma simplificada, acompanhada do requerimento inicial, na forma do art. 1.158 deste Provimento Conjunto.

§ 4º Na notificação deverá constar expressamente a advertência de que o transcurso do prazo, sem manifestação, implicará anuência ao pedido.

§ 5º O consentimento expresso poderá ser manifestado pelo requerido a qualquer momento, por documento particular com firma reconhecida ou por instrumento público ou por meio eletrônico idôneo, sendo dispensada a assistência de advogado para esse fim.

§ 6º A anuência ao pedido poderá ser manifestada ainda diretamente ao encarregado da intimação pessoal, mediante assinatura de certidão específica de concordância lavrada no ato da notificação.

§ 7º Tratando-se de pessoa jurídica, a notificação deverá ser entregue a pessoa com poderes de representação legal, ou, ainda, a funcionário responsável pelo recebimento de correspondências.

§ 8º Aplica-se à notificação o disposto no art. 248, § 4º, do CPC. (Artigo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 1.166-J. Não sendo encontrado o notificado nos endereços mencionados no § 1º do art. 1.166-I, estando, portanto, em lugar ignorado, incerto ou inacessível, tal fato será certificado pelo oficial de registro encarregado da diligência, promovendo-se a notificação mediante edital.

Parágrafo único. O edital de notificação do requerido será publicado na forma do art. 1.159 deste Provimento Conjunto, por duas vezes, com intervalo de 15 (quinze) dias úteis, hipótese em que o silêncio do requerido será interpretado como concordância. (Artigo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 1.166-K. O edital de notificação conterá:

I - a identificação do imóvel adjudicando, com o número da matrícula ou transcrição, sua área superficial e eventuais acessões ou benfeitorias nele existentes;

II - o nome e a qualificação do(s) requerente(s);

III - os nomes dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados e averbados na matrícula do imóvel adjudicando;

IV - a advertência de que a não apresentação de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias úteis, contados da segunda publicação, implicará anuência presumida ao pedido de reconhecimento extrajudicial de adjudicação compulsória;

V - instruções sobre a forma de apresentação da impugnação. (Artigo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 1.166-L. Se o requerido houver falecido, a notificação poderá ser feita a todos os seus herdeiros legais, contanto que haja certeza sobre a identidade destes, ou ao inventariante, se houver. (Artigo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 1.166-M. Em caso de impugnação fundada do pedido de adjudicação compulsória, o oficial de registro de imóveis tentará promover a conciliação ou a mediação entre as partes interessadas.

§ 1º Sendo infrutífera a conciliação ou a mediação mencionada no “caput” deste artigo e não havendo suscitação de dúvida, o oficial de registro de imóveis promoverá as seguintes providências:

I - lavrará, a pedido da parte, relatório circunstanciado;

II - entregará os autos do pedido de adjudicação ao requerente, mediante recibo, promovendo o arquivamento digital dos mesmos;

III - promoverá o encerramento do protocolo.

§ 2º O requerente poderá emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum perante o juízo competente, com o aproveitamento dos atos administrativos e das provas já praticados. (Artigo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 1.166-N. Para a elucidação de quaisquer dúvidas, imprecisões ou incertezas, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis ou preposto. (Artigo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 1.166-O. A impugnação infundada não impedirá o prosseguimento do procedimento da adjudicação compulsória, cabendo ao interessado, se desejar, o manejo da suscitação de dúvida nos moldes do art. 198 da Lei nº 6.015, de 1973.

Parágrafo único. Considera-se infundada a impugnação:

I - já examinada e refutada em casos iguais pelo juízo competente;

II - que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada;

III - que ventila matéria absolutamente estranha à adjudicação;

IV - assim reputada pelo oficial de registro, pautado pelos critérios da prudência e da razoabilidade. (Artigo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 1.166-P. A rejeição do pedido extrajudicial não impedirá o ajuizamento de ação de adjudicação compulsória no foro competente, com o aproveitamento dos atos administrativos e provas já praticados.

Parágrafo único. O indeferimento do pedido poderá acarretar a suscitação de dúvida, a pedido do requerente. (Artigo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 1.166-Q. Estando em ordem a documentação, e não havendo impugnação, ou tendo sido afastada a que tiver sido apresentada, o oficial de registro de imóveis passará nota fundamentada de deferimento e procederá ao registro da adjudicação compulsória.

§ 1º A existência de ordem de indisponibilidade contra o proprietário tabular, de penhora promovida pela União, de cédula rural hipotecária, bem como das demais hipóteses de inalienabilidade do bem objeto da adjudicação não impede o deferimento da adjudicação e a formação do título pelo registrador, ficando seu registro, contudo, condicionado a seu cancelamento.

§ 2º A requerimento do interessado, é possível a expedição de certidão de decisão de deferimento para providências complementares, preparatórias e necessárias ao registro na matrícula do imóvel. (Artigo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Art. 1.166-R. Se, no curso do processamento e antes da decisão da adjudicação compulsória, o legitimado apresentar a escritura definitiva, será esta qualificada e registrada sob a égide do mesmo protocolo. (Artigo acrescentado pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)